Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit

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Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Beklagten im Haus A. straße 59 in M. Im schriftlichen Mietvertrag vom 26. März 2004 ist unter § 5 Abs. 3 für die dort aufgeführten Betriebskosten (mit Ausnahme von vier Positionen) eine Verteilung „nach qm ges.“ vereinbart. Der Kläger leistete auf die Betriebskosten vereinbarungsgemäß monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 115 € und zahlte für den Zeitraum von 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2007 dementsprechend 2.760 € an die Beklagte. Diese rechnete die Betriebskosten für die Jahre 2006 und 2007 am 19. November 2007 und am 26. November 2008 ab. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 ergab für die Wohnung des Klägers eine Gesamtsumme in Höhe von 1.549,38 € und eine Nachzahlungsforderung der Beklagten von 169,38 €, während die Abrechnung für das Jahr 2007 einen Gesamtbetrag von 1.673,83 € sowie einen Saldo zugunsten der Beklagten in Höhe von 293,83 € auswies.

In beiden Abrechnungen wurden bei den Positionen (Allgemein-) Strom, Wasserkosten, Entwässerung, Müllabfuhr, Hauswart, Versicherungen, Grundsteuer, Heizkosten und - für das Jahr 2007 - Feuerschutzanlagen nicht nur die im Haus A. straße 59 angefallenen Kosten berücksichtigt, sondern die Gesamtkosten, die in der zusammenhängenden Häuserzeile mit der postalischen Anschrift A. straße 57, 59 und 61 angefallen sind. Alle drei Gebäude werden von der Beklagten vermietet. Die in ihnen gelegenen Wohnungen sind hinsichtlich Ausstattung und Größe weitgehend baugleich. Auch die Gesamtwohnfläche der drei Häuser unterscheidet sich nur geringfügig (Nr. 57: 540,50 qm; Nr. 59: 549,50 qm; Nr. 61: 579,50 qm). Allerdings befinden sich auf dem Grundstück Nr. 61 zusätzlich 15 Garagen, deren Zugangsbereich nachts durchgehend beleuchtet ist. Die Garagen stehen den Mietern aller drei Häuser zur Verfügung. Die Häuserzeile wird über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt, die sich im Haus A. straße Nr. 57 befindet. Außer den Heizkosten werden auch die Gebühren für die Müllentsorgung und die Prämien für die Wohngebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung gemeinsam für die gesamte Häuserzeile erhoben. Die Grundsteuer wird dagegen für die einzelnen Grundstücke getrennt festgesetzt.

Die aufgrund der örtlichen Gegebenheiten seit mehreren Jahren praktizierte Zusammenfassung der drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit blieb längere Zeit unbeanstandet. Erstmals mit Schreiben vom 21. Januar 2009 widersprach der Kläger den auf diese Weise erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2009. Mit weiterem Schreiben vom 3. März 2009 forderte er die Beklagte auf, die Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 zurückzuzahlen und ordnungsgemäße Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 zu erstellen.

Im vorliegenden Verfahren nimmt der Kläger die Beklagte auf Rückzahlung der für die Abrechnungsperioden 2006 und 2007 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 2.760 € (nebst Zinsen) in Anspruch. Hilfsweise verlangt er die Erteilung ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 und die Feststellung, die monatlich fälligen Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Erstellung der geforderten Nebenkostenabrechnungen oder jedenfalls so lange zurückzubehalten zu dürfen, bis die geschuldeten Vorauszahlungen den Betrag von 2.760 € erreicht haben. Das Amtsgericht hat der Klage in den Hilfsanträgen stattgegeben; das weitergehende Begehren des Klägers hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.