Eine vom Vermieter nur „vorübergehend“ erteilte
Untermieterlaubnis erlischt nach angemessener Frist (hier: ein Jahr) automatisch - auch wenn der Untermieter noch keine eigene Wohnung gefunden hat. Setzt der Mieter die
Untervermietung danach fort, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor, die nach
Abmahnung zur
fristlosen Kündigung berechtigt.
Eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung gemäß
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache einem Dritten überlässt und dadurch die Rechte des Vermieters erheblich verletzt.
Die Auslegung einer Untermieterlaubnis erfolgt nach §§ 133, 157 BGB. Eine Erlaubnis, „dass eine Verwandte vorübergehend bei Ihnen wohnt, bis sie eine Wohnung gefunden hat“, ist zeitlich befristet. Sie dient dazu, dem Untermieter die Möglichkeit zu geben, eigenen Wohnraum zu beschaffen. Die Erlaubnis ist unabhängig vom tatsächlichen Erfolg der Wohnungssuche auf die üblicherweise erforderliche Zeitspanne beschränkt. Diese wurde vorliegend mit einer Frist von einem Jahr bemessen, orientiert an § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO. Nach Ablauf dieser Frist liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor.
Eine wirksame Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung. Eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige vorhergehende Kündigung erfüllt die Funktion einer konkludenten Abmahnung selbst dann, wenn sie materiell unwirksam ist. Vorliegend waren frühere Kündigungen ebenfalls auf unbefugte Gebrauchsüberlassung gestützt und erfüllten damit die Abmahnfunktion. Eine Abmahnung kann gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB bei offensichtlicher Erfolglosigkeit entbehrlich sein, etwa wenn der Mieter die Pflichtverletzung vorsätzlich und beharrlich fortsetzt.
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