Kein Kontrollrecht auf Vorrat: Mieter muss Wohnungsbesichtigung nicht grundlos dulden

Eine Formularklausel, die dem Vermieter das Betreten der Wohnung „zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen" erlaubt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters setzt stets einen konkreten, dem Mieter mitzuteilenden Anlass voraus; bloße Routinekontrollen des Allgemeinzustands sind unzulässig.

Formularklausel zur Wohnungsbesichtigung als Prüfungsgegenstand

Gegenstand der Entscheidung war eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Vermieter berechtigt sein sollte, die Mietsache „zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen" und nach rechtzeitiger Ankündigung zu betreten. Die Klausel enthielt zudem Angaben zu bestimmten Uhrzeiten und Wochentagen, zu denen ein Betreten in Betracht kommen sollte.

Eine derartige Klausel unterliegt der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, da sie von den gesetzlichen Grundgedanken des Mietrechts abweicht und in das durch Art. 13 GG geschützte Besitzrecht des Mieters an der Wohnung eingreift. Die Unwirksamkeit ergibt sich zunächst aus einem Bestimmtheitsmangel: Der Begriff des „angemessenen Zeitabstands" ist inhaltlich nicht hinreichend konkretisiert, sodass für den Mieter nicht erkennbar ist, in welchem zeitlichen Rahmen mit Besichtigungen zu rechnen ist. Darüber hinaus ist nach überwiegender Auffassung eine Klausel, die dem Vermieter eine routinemäßige Kontrolle des allgemeinen Wohnungszustands ohne weiteren Anlass gestattet, mit den Grundsätzen des Mietrechts nicht vereinbar (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rdnrn. 178 f., 190 m.w.N.).

Konkreter Besichtigungsanlass erforderlich

Ein Betretungsrecht des Vermieters besteht nur dann, wenn ein konkreter, sachlich nachvollziehbarer Anlass für die Besichtigung vorliegt. Reine Vorsorge- oder Routinekontrollen, etwa zur allgemeinen Überprüfung des Wohnungszustands oder zur Feststellung möglicher künftiger Mängel an technischen Einrichtungen, genügen diesem Erfordernis nicht (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rdnrn. 178 f., 190 m.w.N.). Der Anlass ist dem Mieter mitzuteilen, damit dieser die Berechtigung des Besichtigungsverlangens prüfen kann. Wird trotz ausdrücklicher Aufforderung des Mieters keine Begründung nachgereicht, kann der Vermieter sich nicht auf ein bestehendes Besichtigungsrecht berufen.

Rechtsfolge

Fehlt es an einem tragfähigen Anlass für die Besichtigung, besteht kein Betretungsrecht des Vermieters. Verweigert der Mieter unter diesen Umständen den Zutritt, liegt hierin keine Pflichtverletzung des Mietverhältnisses.

Vorliegend hatte der Vermieter weder im ursprünglichen Ankündigungsschreiben noch nach ausdrücklicher Aufforderung des Mieters einen Grund für die beabsichtigte Besichtigung mitgeteilt; die erst im Verfahren nachgeschobene Begründung einer allgemeinen Zustands- und Mängelkontrolle stellte keinen ausreichenden Anlass dar.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.