Fristlose Kündigung bei Mietrückstand: Vertragliche Zusatzregeln ändern nichts

Sehen mietvertragliche Sonderregelungen zur fristlosen Kündigung bereits ihrem Wortlaut nach zusätzliche, über das Gesetz hinausgehende Kündigungsmöglichkeiten vor, bleibt das gesetzliche Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug des Mieters unberührt. Gerät der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug, kann der Vermieter daher fristlos kündigen, ohne dass es einer vorherigen Mahnung bedarf.

Worum geht es bei der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs?

Gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug ist. Eine vorherige Mahnung des Vermieters ist hierfür nach dem Gesetzeswortlaut nicht erforderlich; die Kündigungsvoraussetzungen knüpfen allein an den Zahlungsverzug für zwei Termine in Folge an. Die Kündigung wird auch nicht dadurch unwirksam, dass der Mieter den Rückstand nach Zugang der Kündigungserklärung ausgleicht, da § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB - anders als bei der Wohnraummiete gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - für die Gewerberaummiete keine Schonfrist- bzw. Nachholungsregelung vorsieht.

Wie verhalten sich vertragliche Kündigungsregelungen zum gesetzlichen Kündigungsrecht?

Enthält ein Mietvertrag eigenständige Regelungen zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob diese das gesetzliche Kündigungsrecht verdrängen, ergänzen oder unberührt lassen sollen. Maßgeblich ist insoweit zunächst der Wortlaut der vertraglichen Regelung. Wird dort - etwa durch die Verwendung des Begriffs „insbesondere“ - deutlich, dass die vertraglich genannten Voraussetzungen (zum Beispiel ein Zahlungsrückstand in Höhe einer Monatsmiete von mehr als einem Monat nach vorausgegangener schriftlicher Mahnung) zusätzliche, über die gesetzlichen Tatbestände hinausgehende Kündigungsmöglichkeiten eröffnen sollen, so handelt es sich um ergänzende Kündigungstatbestandsmerkmale. Solche ergänzenden Regelungen lassen das gesetzliche Kündigungsrecht des Vermieters unberührt; sie treten neben die gesetzlichen Kündigungsgründe, ohne diese zu verdrängen oder einzuschränken. Folge dieser Auslegung ist, dass der Vermieter wahlweise auf die gesetzlichen oder auf die vertraglich erweiterten Kündigungsgründe zurückgreifen kann.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.