Mietkaution: Vermieter muss zuerst ein insolvenzfestes Konto benennen

Ein Wohnraummieter darf die Zahlung der Mietkaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Kautionskonto benennt. Eine auf die unterbliebene Kautionszahlung gestützte Kündigung ist in diesem Fall unwirksam.

Pflicht zur getrennten Anlage der Kaution

Nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Das Gesetz regelt allerdings nicht ausdrücklich, ob der Mieter von vornherein verlangen kann, die Kaution nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, oder ob die Anlagepflicht des Vermieters erst nach Erhalt der Geldsumme entsteht.

Wann darf der Mieter die Kautionszahlung zurückhalten?

Der Wortlaut der Vorschrift, nach dem der Vermieter eine ihm „überlassene Geldsumme“ anzulegen hat, spricht zunächst für die Ansicht, die Anlagepflicht treffe den Vermieter erst nach Erhalt des Geldes in bar oder per Überweisung auf sein Konto (vgl. LG Berlin, 13.06.1988 - Az: 61 S 429/87; v. Martius in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 791).

Nach Sinn und Zweck der Regelung ist jedoch der Gegenmeinung der Vorzug zu geben. Danach darf der Mieter die Kaution von vornherein nur in der Weise erbringen, dass sie vom Vermögen des Vermieters getrennt und damit vor dem Zugriff dessen Gläubiger umfassend geschützt ist (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 551 Rn. 19; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 BGB Rn. 77; Derleder, WuM 1986, 39, 42 f.).

Der Gesetzgeber wollte die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld behandeln, um sie im Fall der Insolvenz des Vermieters zu schützen und ein Pfandrecht der Banken am Kautionskonto auszuschließen (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 10). Es besteht kein Grund, diesen Schutz nicht von Beginn an zu gewähren und zu Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Andernfalls müsste der Mieter nachträglich einen Nachweis der gesetzeskonformen Anlage verlangen und diesen Anspruch gegebenenfalls durch ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete (vgl. BGH, 23.09.2009 - Az: VIII ZR 336/08) oder durch Klage durchsetzen. Für diesen Umweg besteht kein sachlicher Grund.

Wird der Vermieter dadurch unangemessen belastet?

Eine unangemessene Belastung des Vermieters liegt nicht vor. Er muss das insolvenzfeste Konto nach Erhalt der Kaution ohnehin einrichten und dem Mieter nachweisen. Die Benennung auf Verlangen des Mieters verlagert diese Pflicht lediglich zeitlich nach vorn.

Kann der Mieter selbst ein Kautionskonto einrichten?

Zwar erlaubt § 551 BGB auch, dass der Mieter selbst ein Konto eröffnet, die Kaution dort einzahlt und das Konto anschließend an den Vermieter verpfändet oder zur Sicherheit abtritt. Damit könnte der Mieter ohne Mitwirkung des Vermieters einen Schutz vor dessen Gläubigern von Beginn an erreichen. Die Anlage der überlassenen Kaution durch den Vermieter ist jedoch der typische und in der Praxis häufigste Fall, von dem die Parteien regelmäßig ausgehen. Soweit keine besonderen Abreden getroffen wurden, muss sich der Mieter daher nicht auf die Einrichtung eines eigenen Kontos verweisen lassen. Er darf die Zahlung an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen.

Wie ist eine unklare Kautionsklausel auszulegen?

Im zu entscheidenden Fall lautete die Formularklausel „Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe bei Einzug“. Aus Sicht eines verständigen Erklärungsempfängers ergibt sich daraus nicht, dass der Mieter entweder den Betrag in bar oder ein selbst eingerichtetes Sparbuch übergeben muss und die gängigste Zahlungsform, die Überweisung auf ein Konto des Vermieters, ausgeschlossen sein soll. Die Regelung ist unklar, weil Aspekte zweier unterschiedlicher Zahlungsmöglichkeiten aufgenommen wurden, die nicht sinnvoll nebeneinander bestehen können. Zumindest ist die Auslegung möglich, dass sich der Regelungsgehalt darin erschöpft, dass die Kaution als Geldsumme (nicht als Bürgschaft) bis zum Einzugstermin bzw. in drei Raten ab diesem Zeitpunkt zu erbringen ist. Diese für den Mieter günstigere Auslegung ist nach § 305c Abs. 2 BGB zugrunde zu legen.

Der Zusatz „Übergabe bei Einzug“ lässt zwar - isoliert betrachtet - erkennen, dass die Kaution entgegen der Ratenzahlungsbefugnis des § 551 Abs. 1 Satz 1 BGB vollständig bei Einzug zu leisten sei. Da die Klausel am Ende ausdrücklich Ratenzahlung einräumt, wirkt sich dies nicht aus. Selbst bei Annahme eines Verstoßes gegen § 551 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB und einer unangemessenen Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) bliebe die Kautionsvereinbarung im Übrigen wirksam. Es handelt sich um eine bloße Fälligkeitsklausel, bei deren Wegfall eine sprachlich und inhaltlich selbständige Regelung über die Kautionshöhe verbleibt (vgl. BGH, 25.06.2003 - Az: VIII ZR 344/02).

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