Betriebskostenabrechnung: Welche Wohnfläche ist maßgeblich?

Viele Mietverträge enthalten Wohnflächenangaben, die von der tatsächlich vorhandenen Fläche abweichen - sei es, weil die Wohnung nie exakt vermessen wurde, weil Teilflächen wie Mansarden, Balkone oder Dachschrägen falsch eingerechnet wurden oder weil sich die maßgeblichen Berechnungsvorschriften geändert haben. Da zahlreiche Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter eines Gebäudes verteilt werden, hat eine solche Abweichung unmittelbare finanzielle Folgen.

Gibt es auch für die Betriebskostenabrechnung eine Toleranzgrenze?

Bis 2018 galt für die Betriebskostenabrechnung eine großzügige Toleranzregel. Der BGH hatte entschieden, dass die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche auch dann als Abrechnungsgrundlage verwendet werden durfte, wenn sie von der tatsächlichen Fläche abwich - solange die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrug (vgl. BGH, 31.10.2007 - Az: VIII ZR 261/06). Diese Rechtsprechung gestattete es, für Abrechnungszwecke an den Vertragsangaben festzuhalten, selbst wenn die Wohnung tatsächlich etwas größer oder kleiner war. Abweichungen im Rahmen dieser Toleranz blieben für die Kostenverteilung ohne Konsequenz.

Mit einem Grundsatzurteil vom 30. Mai 2018 hat der BGH diese Rechtsprechung für die Betriebskostenabrechnung ausdrücklich aufgegeben (vgl. BGH, 30.05.2018 - Az: VIII ZR 220/17).

Dem Urteil lag ein Fall zugrunde, in dem eine Wohnung laut Mietvertrag 74,59 m² groß war, tatsächlich aber 78,22 m² maß. Die Vermieterin legte der Heizkostenabrechnung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde; der Mieter bestand auf der geringeren vereinbarten Fläche. Der BGH gab der Vermieterin Recht.

Die Begründung des Gerichts: Bei der Umlage von Betriebskosten kommt es auf objektive, für alle Mieter einer Wirtschaftseinheit gleichermaßen geltende Maßstäbe an. Die zwischen einzelnen Mietparteien vereinbarte Wohnfläche ist dagegen eine subjektive Beschaffenheitsvereinbarung und scheidet als einheitlicher Abrechnungsmaßstab von vornherein aus. Nur die tatsächliche Wohnfläche erfüllt den Zweck einer interessengerechten Kostenverteilung - und zwar unabhängig davon, wie stark die Abweichung von der Vertragsangabe ausfällt. Das Urteil steht in der Linie der bereits 2015 geänderten Rechtsprechung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wo dieselbe Grundsatzfrage schon zugunsten der tatsächlichen Wohnfläche entschieden worden war (vgl. BGH, 18.11.2015 - Az: VIII ZR 266/14).

Gibt es eine Toleranzgrenze für preisgebundene Wohnungen?

Nein. Der BGH hat diese Grundsätze ausdrücklich auch auf preisgebundene Wohnungen erstreckt (vgl. BGH, 16.01.2019 - Az: VIII ZR 173/17). In dem zugrundeliegenden Verfahren war die Wohnung laut Mietvertrag 120,05 m² groß. Tatsächlich ergab sich nach korrekter Berechnung - unter Berücksichtigung einer Mansarde mit einer Deckenhöhe von nur 1,90 m, die daher gemäß der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) nur zur Hälfte anzurechnen war - eine Wohnfläche von 111,57 m². Das Gericht entschied: Für die Betriebskostenabrechnung ist ausschließlich diese tatsächliche Fläche maßgebend, unabhängig davon, ob die Flächenabweichung mehr oder weniger als zehn Prozent beträgt.

Für preisgebundene Wohnungen ergibt sich dies bereits aus § 20 Abs. 2 Satz 1 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970), der eine Umlage nach dem „Verhältnis der Wohnfläche“ vorschreibt - womit nach dem BGH stets die tatsächlichen Flächenverhältnisse gemeint sind. Für frei finanzierte Wohnungen folgt dasselbe aus § 556a Abs. 1 BGB sowie aus § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung (HeizkostenV).

Wie wird die tatsächliche Wohnfläche ermittelt?

Die tatsächliche Wohnfläche ist nicht allein durch Ausmessen der Grundfläche bestimmt. Maßgeblich für die Berechnung ist je nach Vertragsschluss entweder die Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Welche Berechnungsvorschrift gilt, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses: Bei Mietverträgen bis zum 31. Dezember 2003 findet die II. BV Anwendung, ab dem 1. Januar 2004 gilt die WoFlV - soweit die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.

Zwischen den Berechnungsvorschriften bestehen praxisrelevante Unterschiede. So werden Balkonflächen nach der II. BV grundsätzlich zur Hälfte angerechnet, nach der WoFlV in der Regel nur zu einem Viertel. Dachschrägen folgen in beiden Regelwerken einer gestaffelten Anrechnung: Raumteile mit einer lichten Höhe unter einem Meter bleiben vollständig außer Ansatz, Flächen zwischen einem und zwei Metern lichten Höhe werden zur Hälfte berücksichtigt, erst ab zwei Metern gilt die volle Grundfläche (§ 4 WoFlV; entsprechend § 44 II. BV).

Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen - etwa wenn ein Raum bauordnungsrechtlich nicht als Aufenthaltsraum qualifiziert - bleiben bei der Wohnflächenermittlung für Abrechnungszwecke außer Betracht, sofern die zuständige Behörde tatsächlich nicht eingeschritten ist und die Nutzbarkeit des Raums damit nicht eingeschränkt ist. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, 16.09.2009 - Az: VIII ZR 275/08; BGH, 16.12.2009 - Az: VIII ZR 39/09).

Ab wann wirkt sich eine geänderte Wohnfläche auf die Abrechnung aus?

Wurde die Wohnfläche nachträglich neu ermittelt - etwa durch ein Aufmaß oder durch Korrektur einer fehlerhaften Berechnung -, gilt die geänderte Quadratmeterzahl nicht rückwirkend für zurückliegende Abrechnungszeiträume. Die Anpassung der Betriebskostenabrechnung erfolgt erst ab der auf die Nachmessung folgenden Abrechnung.

Für Vermieter bedeutet das: Wer die tatsächliche Wohnfläche nicht kennt oder bisher eine fehlerhafte Grundlage verwendet hat, sollte die Datenbasis überprüfen und korrigieren. Geeignete Unterlagen sind Bauzeichnungen oder Aufmaßprotokolle. Liegen keine entsprechenden Unterlagen vor, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Verlangt der Mieter Einsicht in die Abrechnungsbelege, umfasst dieses Recht nach anerkannter Rechtsprechung auch die Einsicht in die Unterlagen, auf denen die Wohnflächenermittlung basiert - also Aufmaßunterlagen und Bauzeichnungen, nicht bloß Auszüge aus Mietverträgen.

Die 10-Prozent-Grenze: Wo sie noch gilt

Die vollständige Abkehr von der Zehn-Prozent-Toleranzgrenze gilt für die Betriebskostenabrechnung und - seit 2015 - auch für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Für das Mietminderungsrecht hat der BGH an der bisherigen Rechtsprechung hingegen ausdrücklich festgehalten: Ein zur Minderung berechtigender Mangel wegen zu geringer Wohnfläche liegt nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nur dann vor, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Kleinere Abweichungen begründen kein Minderungsrecht.

Die unterschiedliche Behandlung ist sachlich begründet: Während die Betriebskostenabrechnung einen objektiven, auf alle Mieter eines Gebäudes gleich anwendbaren Maßstab verlangt, zielt das Mietminderungsrecht auf die Abgrenzung erheblicher von unerheblichen Tauglichkeitsbeeinträchtigungen - und lässt dort geringfügige Abweichungen als unerheblich gelten.

Praktische Konsequenzen für Vermieter

Die geänderte Rechtsprechung bringt für Vermieter erhebliche praktische Anforderungen mit sich. Die Beweislast für die Richtigkeit der Abrechnung - und damit für die korrekte Wohnfläche - liegt beim Vermieter. Wer keine belastbaren Unterlagen vorlegen kann, riskiert im Streitfall die Notwendigkeit eines Sachverständigengutachtens auf eigene Kosten. Zu beachten ist auch, dass bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten die Wohnflächen sämtlicher Einheiten korrekt ermittelt sein müssen, da die Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit die Basis für den Verteilerschlüssel bildet. Weisen weitere Wohnungen des Gebäudes ebenfalls Mansarden oder vergleichbare Teilflächen mit eingeschränkter Höhe auf, muss dies konsequent in der Gesamtberechnung berücksichtigt werden.

Sonderfall vermietete Eigentumswohnungen

Eine Besonderheit gilt bei vermieteten Eigentumswohnungen: Hier sind die Betriebskosten nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Maßstab umzulegen - in der Regel also nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile gemäß Teilungserklärung.

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