Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenIm
Mietvertrag ist häufig die Quadratmeterzahl der Wohnfläche angegeben. In dieser Angabe kann allerdings in der Regel keine vertraglich geregelte Soll-Eigenschaft der Mietsache, sondern lediglich deren ungefähre Beschreibung gesehen werden, von der Abweichungen möglich sind.
Etwas anderes gilt, wenn die Parteien ausdrücklich hervorheben, dass gerade die angegebene Wohnungsgröße Vertragsinhalt sein soll.
Hierbei ist weiterhin zu beachten, dass der Begriff der „
Wohnfläche" nur für preisgebundenen Wohnraum im Rahmen der
Wohnflächenverordnung definiert ist.
Schwierig wird es dann, wenn mietvertraglich lediglich eine Angabe zur Wohn-/Nutzfläche gemacht wird. Diese Angabe kann nicht mit der reinen Wohnfläche gleichgesetzt werden und begründet daher auch keinen
Mangel oder einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete – auch dann nicht wenn diese Angabe mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen (reinen) Wohnfläche abweicht.
Wohnfläche
Wohnfläche sind alle Bereiche die zu Wohnzwecken genutzt werden können, also alle Zimmer, Küche und Nebenräume. Auch Balkon/Terrasse werden mit bis zu 50% ihrer Größe hinzugerechnet.
Nutzfläche
Nutzfläche umfasst hingegen alle flächenmäßigen Anteile die der Nutzung des Gebäudes im Sinne seiner Zweckbestimmung dienen.
Die Wohnfläche ist damit ein Unterfall der Nutzfläche.
Der Vermieter muss im Mietvertrag keine Angabe zur reinen Wohnfläche machen - spätestens bei der
Nebenkostenabrechnung oder einer
Mieterhöhung spielt diese aber eine Rolle. Sobald der Vermieter sich dort auf eine „Wohnfläche" bezieht, kann dann im Falle einer tatsächlichen Abweichung vorgegangen werden.
Mieterhöhungen
Für Mieterhöhungen kommt es immer auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Auffassung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Fläche höchstens 10 Prozent beträgt hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 18.11.2015 - Az:
VIII ZR 266/14 aufgegeben.
Nebenkosten / Betriebskosten
Die Wohnfläche erlangt in der Regel dann Bedeutung, wenn Kosten für Heizung und Warmwasser auf den Mieter umgelegt werden. Wenn eine konkrete Vereinbarung zur Quadratmeterzahl der Wohnfläche fehlt, kann es im Rahmen der Abrechnung der Nebenkosten oder im Falle einer Mieterhöhung daher für den Vermieter problematisch werden, da hier oft die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab der Betriebskosten herangezogen wird.
Bei einer Differenz von mehr als zehn Prozent zwischen tatsächlicher und abgerechneter „Wohnfläche“, ist bei der Nebenkostenabrechnung der Verteilerschlüssel in der Regel unrichtig und es kann entsprechend ein Anspruch auf Korrektur geltend gemacht werden.
