Ohne Zustimmung des Mieters geht es nicht!
Vermieter können den Mietzins nicht einseitig erhöhen. Der Mieter muss der
Mieterhöhung zustimmen, damit die Erhöhung wirksam wird (
§ 558b BGB).
Der Mieter kann die Zustimmung aber auch verweigern, wenn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nicht erfüllt sind (siehe:
Mieterhöhung) und kann weiterhin die alte Miete zahlen.
Wenn der Mieter seine Zustimmung verweigert, obwohl die Voraussetzungen erfüllt sind, so muss der Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung verklagen.
Der Mieter kann also eine berechtigte Mieterhöhung nicht einfach damit verhindern, dass er dem Erhöhungsverlangen nicht zustimmt.
Bis wann muss die Zustimmung des Mieters erfolgen?
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Zeit, nicht, teilweise oder ganz zuzustimmen.
Der Vermieter hat anschließend drei Monate Zeit, den Mieter auf Erteilung der Zustimmung verklagen. Wird diese Frist versäumt, so muss das Mieterhöhungsverfahren von vorne begonnen werden.
Wie wird das Einverständnis erklärt?
Allein schon aus Gründen der Beweisbarkeit sollte ein Mieter sein (teilweises) Einverständnis zu einem Mieterhöhungsverlangen nur schriftlich erklären - schließlich genügt grundsätzlich die Zahlung des verlangten neuen Mietzinses, um ein Einverständnis zu begründen („schlüssiges Verhalten“).
Hier gilt die Faustregel, dass ein Mieter durch die vor Klageeinreichung erfolgte dreimalige Zahlung der begehrten neuen Gesamtmiete in konkludenter Form seine Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung erklärt hat.
Ein Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Zustimmung seitens des Vermieters ergibt sich nicht daraus, dass der Vermieter die Abgabe einer schriftlichen Erklärung gefordert hat (BGH, 30.01.2018 - Az:
VIII ZB 74/16).
Zustimmung unter Vorbehalt
Es kommt regelmäßig vor, dass Mieter einer Mieterhöhung unter Vorbehalt zustimmen, also das Einverständnis an eine Bedingung knüpfen - üblicherweise die Behebung eines
Mangels.
Dies erfüllt nicht die Anforderungen an die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Da also keine Zustimmung vorliegt, kann der Vermieter in diesem Fall innerhalb der o.g. Frist auf Zustimmung klagen.
Bei der Verknüpfung der Zustimmungserklärung mit der Behebung von Mängeln ist nämlich zu beachten, das Mangel nicht zur Verweigerung der Zustimmung sondern lediglich zur
Minderung des Mietzinses berechtigt.
Teilweise Zustimmung zur Mieterhöhung
Eine Teilzustimmung erfolgt dann, wenn der Mieter zwar grundsätzlich eine Mieterhöhung als berechtigt ansieht, deren konkrete Höhe jedoch bezweifelt. In diesem Fall wird der Mieterhöhung bis zu einem bestimmten, niedrigeren Betrag zugestimmt. Der Mieter muss konkret den Betrag bezeichnen, den er akzeptiert.
Begründen muss der Mieter seine Teilzustimmung nicht, kann es aber natürlich trotzdem tun.
Die Teilzustimmung führt dazu, dass diese Erhöhung zunächst einmal als vereinbart gilt. Dies kann für den Mieter strategisch geschickt sein, weil der Vermieter in diesem Fall sein Mieterhöhungsverlangen nicht mehr zurücknehmen und dann einen Monat später neu formuliert wiederholen kann. Der Vermieter muss dann Jahresfrist bis zum nächsten Erhöhungsverlangen einhalten.
Ist der Vermieter mit der Teilzustimmung nicht einverstanden, so kann er versuchen, die vollständige Zustimmung gerichtlich einzuklagen.
Wenn der Vermieter auf Zustimmung klagt
Der Vermieter kann in dem Fall, dass keine vollständige Zustimmung erfolgt, auf Zustimmung klagen. Für die Einreichung der Klageschrift gibt es eine Frist von 3 Monaten.
Bestätigt das Gericht die Mieterhöhung, muss der Mieter zustimmen.
Fehlt es der Mieterhöhung an Zulässigkeitsvoraussetzungen, kann der Vermieter fehlende Punkte auch noch während des Rechtsstreits nachreichen.
Ist die Mieterhöhung nicht zulässig, bleibt die alte Miethöhe bestehen. Andernfalls gilt die Zustimmung als nachträglich erteilt. Die Höhere Miete wird ab dem im Erhöhungsverlangen genannten Termin fällig und muss nachgezahlt werden.
Die Prozesskosten trägt die unterlegene Partei entsprechend dem Anteil des Unterliegens.
Ausnahme Staffelmietvertrag und Indexmietvertrag
Hat der Mieter einen
Staffelmietvertrag abgeschlossen, so ist die Mieterhöhung bereits im Vorfeld beschlossen und akzeptiert. Der Vermieter muss den Mieter nicht informieren und eine gesonderte Zustimmung des Mieters ist ebenfalls nicht erforderlich.
Bei
Indexmietverträgen muss der Vermieter nur noch eine Erhöhungserklärung abgeben, die erhöhte Miete ist dann mit Beginn des übernächsten Monats zu zahlen.
