Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenDie Parteien eines
Mietvertrages können eine sogenannte Indexmiete vereinbaren. Die einschlägigen Regelungen finden sich in
§ 557b BGB.
Was ist eine Indexmiete?
Indexmiete bedeutet, dass sich der Mietzins nach einem vom Statistischen Bundesamt regelmäßig veröffentlichten Lebenshaltungsindex bestimmt. Die Anknüpfung an einen anderen Index ist nicht zulässig.
Erforderlich ist lediglich, dass die Mietvertragsparteien die Indexmiete schriftlich vereinbaren.
Für Vermieter und Mieter ist ein Indexvertrag vorteilhaft, weil er ein
Mieterhöhungsverlangen ganz einfach mit dem Lebenshaltungsindex begründet und nachvollzogen werden kann. Raum für Streitigkeiten wegen der Erhöhung gibt es hier kaum, sodass es hier fast nie zu gerichtlichen Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien kommt.
Lediglich für den Fall, dass der Lebenshaltungsindex – also letztendlich die Inflation – stärker als die Mieten anziehen sollte, kann ein solcher Vertrag für den Mieter nachteilig sein. Langfristig ist ein Indexmietvertrag für Mieter in der Regel günstiger, weil die Inflationsrate auf einem niedrigeren Niveau liegt als die Steigerungsrate der meisten Vergleichsmieten.
Welche Regeln sind zu beachten?
Ist eine Indexmiete vereinbart, gilt folgendes: Die Miete muss in der Regel mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Erst nach diesem Zeitraum kann eine Anpassung an den aktuellen Lebenshaltungsindex vorgenommen werden.
Da die Miete an den Index gekoppelt ist, wird die Steigerung seit der letzten Mieterhöhung für die Mieterhöhung verwendet. Ist der Index gefallen, so kann es zu einer Anpassung der Miete nach unten kommen.
Eine Anpassung der Miete nach kürzeren Zeitabschnitten kommt lediglich bei einer
Modernisierung (
§ 559 BGB) bzw. bei Veränderung von
Betriebskosten (
§ 560 BGB) in Betracht.
Zu beachten ist aber, dass die Mieterhöhung nach Modernisierung bei vereinbarter Indexmiete nur dann verlangt werden kann, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat bzw. wenn diese aufgrund gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen umzusetzen war. In diesem Fall ist eine Erhöhung der Jahresmiete um maximal 8 % zulässig.
Wenn eine Indexmiete vereinbart ist, kann übrigens eine „gewöhnliche“ Mieterhöhung zur Angleichung an die
ortsübliche Vergleichsmiete nicht verlangt werden.
Eine von den Vorschriften des § 557b BGB abweichende Vereinbarung der Parteien ist unwirksam. Das bedeutet u.a., dass keinesfalls eine Vereinbarung getroffen werden kann, die lediglich eine Anpassung der Miete nach oben zulässt, dem Mieter aber keinen Anspruch auf Ermäßigung der Miete bei Absenkung des Lebenshaltungsindex zubilligt.
Wie wird die Miete bei einem Indexmietvertrag erhöht?
Wird die Miete an den aktuellen Lebenshaltungsindex angepasst, so muss dies schriftlich geschehen. Dabei müssen die eingetretenen Änderungen des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden.
Die geänderte Miete ist dann mit Beginn des übernächsten Monates nach dem Zugang der Erklärung beim anderen Vertragsteil erstmals zu entrichten.
Geht also z.B. ein Änderungsverlangen des Vermieters am 3. Mai beim Mieter ein, so hat dieser ab dem 1. Juli die geänderte Miete zu bezahlen.
Eine gesetzliche Obergrenze für die sich nach den Erhöhungen ergebende Miethöhe gibt es nicht.
Vermieter sind jedoch – wie bei anderen Mietverträgen auch - nicht dazu verpflichtet, eine Erhöhung einzufordern. Es steht dem Vermieter frei, beliebig lange abzuwarten, ehe er eine Anpassung an den Index verlangt.
