Malermäßige Instandsetzung - was ist darunter zu verstehen?

Mietrecht

Die malermäßige Instandsetzung der gemieteten Wohnung wird oft mietvertraglich geregelt und vom Mieter verlangt. Eine malermäßige Instandsetzung bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter verpflichtet ist, eine Fachfirma zu beauftragen. Die Malerarbeiten müssen jedoch stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte (§243 BGB) ausgeführt werden.

Laienhafte Arbeiten wie beispielsweise überlappend geklebte Raufasertapete, offene Nähte zwischen den Tapetenbahnen oder das Überstreichen von Mustertapeten sind jedoch nicht zulässig. Ob der Mieter überhaupt hierzu verpflichtet ist, klärt der Blick in den Mietvertrag.

Gibt es keine Regelung, so muss der Mieter nicht tätig werden - Schönheitsreparaturen sind dann Sache des Vermieters. Dies ist jedoch in den seltensten Fällen so; vielmehr wird oft recht detailliert geregelt, wie die malermäßige Instandsetzung auszuführen ist. Doch auch solche Regelungen sollten genau gelesen werden, denn nicht immer sind diese Regelungen auch zulässig.

Wurde im Mietvertrag "über das Ziel hinausgeschossen", so kann die Klausel gänzlich unwirksam sein und die Regelungen des BGB treten an die Stelle der ungültigen Vereinbarung. Dies hat zur Folge, dass der Mieter nicht tätig werden muss - sämtliche Renovierungsarbeiten und Kleinreparaturen sind in solchen Fällen Sache des Vermieters. Im Zweifel sollte eine entsprechende Vereinbarung anwaltlich geprüft werden.

Vertragliche Vereinbarungen sollten unbedingt vor Vertragsschluss genau gelesen werden. Denn nur dann kann auf die Formulierung Einfluss genommen werden und ggf. eine günstigere Regelung gefunden werden. Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben und die Klausel wirksam, so muss man sich auch daran halten.

Geprüft werden sollte, ob etwaige Regelungen z.B. über die Verwendung einer bestimmten Farbe oder Tapete getroffen werden sollen und ob diese auch wirksam sind. Regelmäßig kann nämlich in Formularverträgen nicht verlangt werden, dass die Wohnung mit einer bestimmten Farbgestaltung zurückgegeben wird.

Es sollte zudem ein Übergabeprotokoll angefertigt werden, in dem der Zustand der Wohnung genau aufgenommen wird. Denn nur die vom Mieter verursachten Schäden sind zu beseitigen - die Wohnung muss nicht in einem besseren Zustand zurückgegeben werden, als sie übernommen wurde. Das Übergabeprotokoll schützt Vermieter und Mieter gleichermaßen, wenn es - besonders nach langer Mietdauer - zu Divergenzen hinsichtlich des ursprünglichen Zustands der Wohnung kommt.

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