Die Anpassung der Miete ist nicht so einfach, wie sich mancher Vermieter das wünscht - es gibt viele Stolperstein und die Mieter prüfen ein Mieterhöhungsverlangen mittlerweile genau. Schließlich kommen neue Ausgaben auf diese zu und gut jede Dritte ausgesprochene Mieterhöhung weist Fehler auf. Ein solcher Fehler kann gravierende Folgen haben - die Mieterhöhung wird unwirksam.
Sollten Zweifel hinsichtlich der Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bestehen, ist es ratsam, dieses einer professionellen Prüfung zu unterziehen. Schließlich hat eine Fehleinschätzung erhebliche Auswirkungen und enden schnell mit einer teuren Anwaltsrechnung.
1. Nicht alle Absender genannt
Soll eine Mieterhöhung ausgesprochen werden, so müssen sich alle Vermieter an alle Mieter wenden. Dies muss auch erkennbar sein. Es genügt nicht, wenn lediglich ein Ehepartner angegeben wird, wenn beide Ehepartner im Mietvertrag als Vermieter genannt sind!
Sollten Zweifel hinsichtlich der Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bestehen, ist es ratsam, dieses einer professionellen Prüfung zu unterziehen. Schließlich hat eine Fehleinschätzung erhebliche Auswirkungen und enden schnell mit einer teuren Anwaltsrechnung.
Die häufigsten Fehler - doch nicht jeder Fall ist klar
1. Nicht alle Absender genannt
Soll eine Mieterhöhung ausgesprochen werden, so müssen sich alle Vermieter an alle Mieter wenden. Dies muss auch erkennbar sein. Es genügt nicht, wenn lediglich ein Ehepartner angegeben wird, wenn beide Ehepartner im Mietvertrag als Vermieter genannt sind!
2. Nicht alle Empfänger aufgeführt
Ein Mieterhöhungsverlangen muss sich auch an alle Mieter richten. Dies gilt nicht nur für Wohngemeinschaften sondern auch bei Ehepartnern wenn diese gemeinsam Mieter sind!3. Fehlende Vollmacht bei Bevollmächtigten
Sofern die Mieterhöhung für den Vermieter von einem Bevollmächtigten (z.B. Hausverwaltung) ausgesprochen wird, so muss der Erklärung eine Original-Vollmacht beigefügt werden. Fehlt die Vollmacht, so ist die Erhöhung unwirksam!4. Jahressperrfrist nicht beachtet
Bei der Jahressperrfrist wird vielfach auf das Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung abgestellt. Das ist falsch - es gilt, den Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Die Miete darf erst ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erhöht werden und soll mindestens 15 Monate unverändert bleiben.5. Kappungsgrenze übersehen
Bei der Anhebung muss nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachtet werden, sondern auch der Umstand, dass die Mieterhöhung maximal 20% bzw. 15% betragen darf - und zwar bezogen auf einen Zeitraum von drei Jahren!6. Mietpreisbremse nicht beachtet
Wurde eine gültige Mietpreisbremse erlassen, so muss diese ebenfalls beachtet werden. So dürfen bei Geltung der Mietpreisbremse die Mieten von Bestandswohnungen im Falle der Wiedervermietung höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden.7. Neuen Betrag nicht genannt
Eine Erhöhung um X% genügt nicht. Der Vermieter muss dem Mieter auch erkennbar mitteilen, um welchen Betrag sich die Miete konkret erhöht und welcher neue Mietzins sich nun ergibt. Wird lediglich ein Prozentsatz genannt, so ist die Mieterhöhung nicht wirksam.8. Keine Begründung
Immer wieder erhalten wir Mieterhöhungen vorgelegt, die keinerlei Begründung für die Erhöhung enthalten. Solche Erhöhungsverlangen sind unwirksam, es ist zwingend erforderlich dass nachvollziehbare Gründe für eine Mieterhöhung angegeben werden.9. Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmietvertrag gefordert
Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde. Bei einem Staffel- oder Indexmietvertrag ist die Mieterhöhung im Vertrag bereits geregelt, so dass weitere Erhöhungen nicht in Betracht kommen.10. Einordnung in den Mietspiegel nicht begründet
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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
Beitrag von: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Etwa jede dritte Mieterhöhung enthält Fehler. Oft werden formale Anforderungen missachtet, etwa bei der korrekten Benennung aller Vermieter und Mieter, fehlenden Original-Vollmachten von Hausverwaltungen oder einer unzureichenden Begründung der Mieterhöhung.
Die Jahressperrfrist legt fest, dass die Miete erst ein Jahr nach der letzten Erhöhung angehoben werden darf. Zudem muss die Kappungsgrenze von meist 20 % (in manchen Regionen 15 %) über einen Zeitraum von drei Jahren beachtet werden, um die Erhöhung rechtssicher zu gestalten.
Nein, das Mieterhöhungsverlangen muss sich gemäß § 558a BGB abschließend auf ein Begründungsmittel stützen. Die Kombination verschiedener Mittel, wie etwa Mietspiegel und Sachverständigengutachten, ist nicht zulässig und macht das Schreiben unwirksam.
Ja, der Vermieter muss dem Mieter konkret mitteilen, um welchen Betrag sich die Miete erhöht und welcher neue Mietzins sich daraus ergibt. Die Angabe eines bloßen Prozentsatzes reicht für eine wirksame Mieterhöhung nicht aus.
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