Energieausweis: Was Vermieter und Verkäufer heute wissen müssen

Viele Vermieter beschäftigen sich mit dem Energieausweis erst dann, wenn eine Wohnung neu vermietet oder eine Immobilie verkauft werden soll. Spätestens bei der Erstellung der Immobilienanzeige oder vor der ersten Besichtigung stellt sich jedoch die Frage, ob ein gültiger Ausweis vorliegen muss und welche Angaben daraus zu veröffentlichen sind. Gerade private Vermieter sind dabei oft unsicher.

Was ist der Energieausweis und welche gesetzliche Grundlage gilt?

Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet. Er soll Kauf- und Mietinteressenten einen Überblick über den Energieverbrauch und den energetischen Zustand einer Immobilie geben und so den Vergleich verschiedener Gebäude erleichtern.

Rechtliche Grundlage ist seit dem 1. November 2020 das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) unter einem Dach zusammenführt. Nach diesen gesetzlichen Vorgaben sind Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen, wenn sie eine Immobilie verkaufen, neu vermieten oder verpachten. Die Pflicht zur Vorlage gilt grundsätzlich beim sogenannten Nutzerwechsel. Die Ausweispflicht findet ihre Grundlage in § 80 GEG.

Was enthält ein Energieausweis?

Jeder Energieausweis enthält verschiedene Angaben zum energetischen Zustand eines Gebäudes: das Baujahr, den wesentlichen Energieträger für Heizung und Warmwasser, den ermittelten Energiebedarf oder -verbrauch sowie die Energieeffizienzklasse. Hinzu kommen nach dem GEG auch Angaben zu den CO₂-Emissionen des Gebäudes sowie Modernisierungsempfehlungen, sofern kostengünstige Maßnahmen in Betracht kommen. Eine Umsetzungspflicht ergibt sich daraus nicht.

Wichtig ist dabei: Der Energieausweis bewertet immer das gesamte Gebäude – und nicht die einzelne Wohnung.

Energieeffizienzklassen: bisherige und neue Skala
Energieausweise für Wohngebäude weisen eine Energieeffizienzklasse aus, die eine schnelle Einordnung des Gebäudes ermöglicht. Hier ist jedoch eine wichtige Unterscheidung zu beachten:

Bereits ausgestellte Ausweise (Skala A+ bis H) behalten ihre Gültigkeit für die Dauer von zehn Jahren. Die bisherige Skala, die in Anhang 10 GEG definiert ist, reicht von A+ (energetisch sehr gut) bis H (energetisch sehr schlecht):
Neu ausgestellte Ausweise werden – entsprechend den Vorgaben der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), deren nationale Umsetzung in Deutschland voraussichtlich zum 1. Juli 2026 im Rahmen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GMG) erfolgt – eine reformierte Skala von A bis G ausweisen. Dabei gilt:

• Klasse A ist ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten.
• Klasse G bildet die energetisch schlechtesten 15 % des nationalen Gebäudebestands ab.
• Klassen B bis F werden auf die übrigen Gebäude in gleich großen Anteilen verteilt.

Die konkreten Schwellenwerte legen die Mitgliedstaaten auf Basis der EU-Vorgaben fest; die deutschen Grenzwerte stehen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend fest. Die farbige Skala von Grün (energetisch sehr gut) bis Rot (energetisch ungünstig) bleibt unverändert erhalten. Da bereits ausgestellte Ausweise bis zu ihrem Ablauf weiterverwendet werden dürfen, werden beide Skalen noch einige Jahre parallel im Umlauf sein.

Wann besteht die Energieausweis-Pflicht?

Ein Energieausweis ist immer dann erforderlich, wenn eine Immobilie verkauft, neu vermietet oder verpachtet wird. Entscheidend ist grundsätzlich der Nutzerwechsel. Auch bei Neubauten ist ein Energieausweis vorgeschrieben – er gehört dort zu den erforderlichen Unterlagen des Bauvorhabens.

Ab dem 1. Juli 2026 (Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht) erweitert sich der Kreis der Pflichtfälle erheblich. Ein gültiger Energieausweis ist dann auch erforderlich:

• bei der Verlängerung bestehender Mietverträge sowie
• bei größeren Renovierungsmaßnahmen, das heißt wenn mehr als ein Viertel der Fläche der Gebäudehülle saniert wird oder die Maßnahmen ein Viertel des Gebäudewerts betreffen.

Bis zum Inkrafttreten der nationalen Umsetzung gelten die bisherigen GEG-Regelungen unverändert fort. Für bereits vermietete Wohnungen, bei denen weder eine Verlängerung des Mietvertrags noch eine größere Renovierung ansteht, besteht die Ausweispflicht weiterhin nicht. Selbst genutzte Immobilien, die weder verkauft noch vermietet werden sollen, sind ebenfalls ausgenommen.

Vermieter können die Kosten für die Erstellung des Energieausweises nicht auf die Mieter umlegen. Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten; die Kosten sind von der Gemeinschaft zu tragen.

Ausnahmen von der Ausweispflicht

Nicht jede Immobilie unterliegt der Ausweispflicht. Das GEG sieht in § 79 verschiedene Ausnahmen vor:

• denkmalgeschützte Gebäude
• Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern
• Gebäude oder Räume ohne regelmäßige Beheizung oder Kühlung
• Ferien- und Wochenendhäuser, die nur kurzzeitig genutzt werden
• speziell genutzte Gebäude (Werkstätten, Stallungen, Lagerhallen)

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Für bestehende Gebäude kann der Energieausweis entweder als Bedarfsausweis oder als Verbrauchsausweis ausgestellt werden. Beide Dokumente bewerten die Energieeffizienz des Gebäudes, basieren jedoch auf unterschiedlichen Berechnungsmethoden.

Der Bedarfsausweis ermittelt den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes anhand von Bauweise, Dämmung und Heiztechnik - unabhängig vom tatsächlichen Heizverhalten der Bewohner. Der Verbrauchsausweis basiert dagegen auf den realen Verbrauchsdaten der letzten drei aufeinanderfolgenden Abrechnungszeiträume, die um Witterungseinflüsse bereinigt werden.

Der Bedarfsausweis ist in der Regel aussagekräftiger, weil sein Ergebnis nicht vom individuellen Nutzungsverhalten abhängt. Für ältere, nicht sanierte Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die den damaligen Wärmeschutzstandard nicht erfüllen, ist der Bedarfsausweis zwingend vorgeschrieben. Bei Neubauten wird er ebenfalls immer ausgestellt, weil noch keine Verbrauchsdaten vorliegen.

Für alle anderen Bestandsgebäude besteht grundsätzlich Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweisarten. Ein Verbrauchsausweis setzt voraus, dass vollständige Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinanderfolgenden Jahren vorliegen und der letzte Abrechnungszeitraum nicht länger als 18 Monate zurückliegt. Gewerberäume können in jedem Fall zwischen Bedarf- und Verbrauchsausweis wählen. Der Verbrauchsausweis ist in der Erstellung kostengünstiger, seine Aussagekraft ist jedoch begrenzt, da er stark vom Heizverhalten der jeweiligen Bewohner abhängt.

Pflichten bei Anzeige und Besichtigung

Der Energieausweis spielt bereits bei der Vermarktung einer Immobilie eine Rolle. Liegt bei Aufgabe einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien ein gültiger Energieausweis vor, müssen bestimmte Angaben daraus genannt werden (§ 86 GEG): die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Endenergie-Kennwert, der wesentliche Energieträger für die Heizung, das Baujahr des Gebäudes sowie die Energieeffizienzklasse. Wird eine Immobilienanzeige nicht-kommerziell veröffentlicht - etwa als Aushang am schwarzen Brett - darf auf diese Angaben verzichtet werden.

Diese Pflicht trifft nicht nur Verkäufer und Vermieter, sondern auch Immobilienmakler. Gerichte haben klargestellt, dass das Fehlen dieser Angaben einen abmahnfähigen Wettbewerbsverstoß darstellen kann (vgl. LG Würzburg, 10.09.2015 - Az: 1 HK O 1046/15; OLG Hamm, 30.08.2016 - Az: 4 U 8/16). Der BGH hat diese Linie bestätigt: Zwar sind Immobilienmakler nicht unmittelbar Normadressaten der gesetzlichen Informationspflicht, wohl aber nach § 5a Abs. 2 UWG verpflichtet, wesentliche Informationen aus einem vorhandenen Energieausweis in ihren Anzeigen nicht zu verschweigen. Zu diesen wesentlichen Informationen zählen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr, die Energieeffizienzklasse und der Endenergie-Kennwert (vgl. BGH, 05.10.2017 - Az: I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17).

Existiert für eine sanierungsbedürftige Immobilie kein Energieausweis, ist einem Makler die Werbung ohne diese Angaben nicht zu untersagen. Das OLG Jena hat klargestellt, dass es in diesem Fall genügt, wenn der Makler in der Anzeige darauf hinweist, dass kein Energieausweis vorhanden ist und die Immobilie sanierungsbedürftig ist (vgl. OLG Jena, 28.07.2020 - Az: 1 U 41/20).

Spätestens bei der Besichtigung müssen Vermieter und Verkäufer den vollständigen Energieausweis - einschließlich eventuell enthaltener Modernisierungsempfehlungen - vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich nach Aufforderung durch den Interessenten zugänglich zu machen. Beim Immobilienkauf ist seit Ende 2020 zudem ein energetisches Beratungsgespräch mit einer Fachperson verpflichtend, sofern dieses kostenfrei angeboten wird.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Ein Energieausweis darf nur von qualifizierten Fachleuten erstellt werden. Ausstellungsberechtigt nach § 88 GEG sind unter anderem Architekten, Bauingenieure, staatlich anerkannte Techniker mit entsprechendem Ausbildungsschwerpunkt sowie Handwerksmeister in Bau- und Anlagengewerken wie Heizungsbauer oder Schornsteinfeger. Voraussetzung ist neben der baufachlichen Ausbildung in der Regel eine Zusatzqualifikation im Bereich energiesparendes Bauen oder eine mindestens zweijährige einschlägige Berufserfahrung. Für Nichtwohngebäude besteht nur für Hochschulabsolventen einschlägiger Fachrichtungen eine Ausstellungsberechtigung.

Für Neubauten regeln die jeweiligen Bundeslandsbestimmungen die Anforderungen an die Ausstellung. Der Aussteller trägt die Verantwortung für die Richtigkeit der im Energieausweis enthaltenen Angaben. Eine Ortsbegehung ist nicht in jedem Fall zwingend erforderlich, aber - insbesondere vor dem Hintergrund möglicher späterer Streitigkeiten - empfehlenswert.

Einen seriösen Aussteller findet man über die Architektenkammern, die Ausstellerdatenbank der Deutschen Energie-Agentur (dena) oder die Liste der Energieeffizienz-Experten für Förderprogramme des Bundes.

Die Kosten für die Erstellung sind nicht gesetzlich festgelegt. Ein Verbrauchsausweis ist vergleichsweise günstig und kann bereits ab etwa 50 bis 100 Euro erstellt werden. Ein Bedarfsausweis erfordert eine aufwendigere Erhebung und kostet je nach Gebäude und Aufwand zwischen 250 und über 1.000 Euro.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Innerhalb dieser Frist kann er auch bei mehrfacher Neuvermietung weiterverwendet werden. Eine Verlängerung ist nicht möglich; nach Ablauf muss ein neuer Ausweis erstellt werden. Eine Erneuerung vor Fristablauf empfiehlt sich, wenn zwischenzeitlich energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, damit eine verbesserte Effizienz im Ausweis zum Ausdruck kommt.

Folgen bei Verstößen: Bußgeld und zivilrechtliche Aspekte

Wer die Pflichten rund um den Energieausweis nicht einhält, handelt ordnungswidrig. Das GEG sieht Bußgelder von bis zu 10.000 Euro vor – etwa wenn kein Energieausweis vorhanden ist, obwohl eine Neuvermietung, eine Mietvertragsverlängerung, eine größere Renovierung oder ein Verkauf ansteht, wenn der Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt wird oder wenn Pflichtangaben in der Immobilienanzeige fehlen. Jeder Energieausweis trägt eine individuelle Registriernummer, über die die zuständigen Behörden – in der Regel die Bauaufsichtsbehörden der Kommunen oder Kreise – Stichprobenkontrollen durchführen können.

Die Nichtvorlage des Energieausweises begründet für Mieter in der Regel keine zivilrechtlichen Ansprüche wie Mietminderung oder Schadensersatz.

Auch die bloße Aushändigung eines Energieausweises führt nicht automatisch zu einer kaufrechtlichen Beschaffenheitsvereinbarung. Das OLG Schleswig hat klargestellt, dass aus der Übergabe eines Energieausweises durch den Makler keine Haftungsübernahme des Verkäufers für die darin enthaltenen Angaben folgt, sofern die Parteien keine ausdrückliche oder konkludente Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat (vgl. OLG Schleswig, 13.03.2015 - Az: 17 U 98/14).

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.