Selbst streichen oder Handwerker beauftragen? Was bei Schönheitsreparaturen vom Mieter geschuldet ist

Wer zur Schönheitsreparatur verpflichtet ist, steht häufig vor der Frage: Muss dafür ein Fachbetrieb beauftragt werden, oder genügt Eigenleistung? Die Antwort fällt eindeutig aus - und sorgt in der Praxis regelmäßig für Überraschung auf Vermieterseite.

Gesetzliche Ausgangslage

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Vertragslaufzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen - also das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre sowie der Innentüren und Fenster und Außentüren von innen - sind Bestandteil dieser Instandhaltungspflicht. Das Gesetz weist diese Pflicht damit zunächst dem Vermieter zu.

In der mietrechtlichen Praxis sieht das jedoch regelmäßig anders aus. Durch entsprechende Klauseln in Formularmietverträgen wird die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen üblicherweise auf den Mieter übertragen. Dies ist nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch grundsätzlich zulässig - allerdings nur unter strengen Voraussetzungen, die die Rechtsprechung im Laufe der Zeit deutlich verschärft hat.

Mieter hat ein Recht auf Eigenleistung

Ein Vermieter kann den Mieter im Rahmen einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel zwar zur Renovierung verpflichten - nicht jedoch zur Beauftragung eines bestimmten Handwerkers oder Fachbetriebs. Das Recht, die Arbeiten selbst oder mit Unterstützung von Verwandten und Bekannten durchzuführen, steht dem Mieter ausdrücklich zu und kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht wirksam entzogen werden. Der Bundesgerichtshof hat dies in einer Entscheidung zur sogenannten Fachhandwerkerklausel klargestellt (vgl. BGH, 09.06.2010 - Az: VIII ZR 294/09):

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“ - also zwingend einen Dritten zu beauftragen -, ist bei kundenfeindlichster Auslegung als Fachhandwerkerklausel zu verstehen und hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

Der Grund liegt in der inneren Rechtfertigung der Überwälzungspraxis selbst: Die Möglichkeit, Renovierungsarbeiten kostengünstig in Eigenleistung zu erbringen, ist seit Langem Teil der Verkehrssitte. Dieser Gesichtspunkt ist für die Beurteilung der Angemessenheit auch deshalb bedeutsam, weil der Mieter auf diese Weise die übernommenen Pflichten in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen vorauskalkulieren und sich durch Eigenleistung Kosten ersparen kann. Wird ihm diese Möglichkeit durch Formularklausel genommen, verliert die Überwälzung ihre innere Rechtfertigung - und die Klausel insgesamt ihre Wirksamkeit. Folge ist, dass der Mieter keinerlei Renovierungsleistungen schuldet und die Pflicht beim Vermieter verbleibt.

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass eine Schönheitsreparaturklausel auch dann unwirksam sein kann, wenn sie den Umfang der übertragenen Pflichten unklar formuliert oder über den durch § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV definierten Rahmen hinausgeht. Diese Gesichtspunkte sind in der Praxis häufig anzutreffen.

Fachhandwerkerklausel auch im Gewerbemietrecht unwirksam

Die vorgenannten Grundsätze beschränken sich nicht auf Wohnraummietverhältnisse. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die BGH-Rechtsprechung zur Fachhandwerkerklausel ausdrücklich auf den gewerblichen Bereich übertragen und eine entsprechende Klausel in einem Gaststättenmietvertrag für unwirksam erklärt (vgl. OLG Düsseldorf, 09.12.2010 - Az: 10 U 66/10). Auch ein gewerblicher Mieter schuldet Schönheitsreparaturen nur in fachgerechter Ausführung mittlerer Art und Güte und kann diese ohne Weiteres in Eigenleistung erbringen. Der Umstand, dass gewerbliche Mieter generell als weniger schutzbedürftig gelten als Wohnraummieter, ändert daran nichts - für den Bereich der Fachhandwerkerklausel besteht kein überzeugender Grund für eine abweichende Behandlung, da die gesetzliche Wertung insoweit nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheidet.

Welcher Qualitätsmaßstab ist anzusetzen?

Sind Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen, müssen sie stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Das ergibt sich aus § 243 Abs. 1 BGB. Dieser Maßstab gilt unabhängig davon, ob der Mieter selbst tätig wird oder einen Betrieb beauftragt - und er gilt ebenso für den Vermieter, wenn er die Renovierung im Rahmen seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht selbst übernehmen müsste.

Was „mittlere Art und Güte“ konkret bedeutet, hat die Rechtsprechung präzisiert: Die ausgeführten Arbeiten dürfen keine auffallenden Mängel aufweisen. Das Ergebnis muss nicht den Qualitätsansprüchen des Malerhandwerks entsprechen (vgl. LG Berlin, 27.07.2021 - Az: 65 S 264/20). Entscheidend ist das sichtbare Gesamtergebnis: Wer ordentlich und sorgfältig arbeitet, ohne erkennbare Fehler zu hinterlassen, erfüllt den geschuldeten Standard. Professionelle Handwerkerqualität ist dabei ausdrücklich nicht gefordert.

Eigenleistung bedeutet jedoch nicht, dass jedes Ergebnis hingenommen werden muss. Was umgangssprachlich als „Pfusch“ oder „Hobbyqualität“ bezeichnet wird, ist nicht zulässig - auch dann nicht, wenn der Mieter nach bestem Wissen und Willen gearbeitet hat. Das Landgericht Berlin hat klargestellt, dass ein Vermieter erkennbar mangelhafte Ausführungen nicht akzeptieren muss (vgl. LG Berlin, 23.06.2000 - Az: 65 S 504/99). In dem damals entschiedenen Fall war der Farbanstrich ungleichmäßig, auf lackierten Türen fanden sich Farbtropfen, und die Tapeten wiesen zahlreiche Hohlstellen auf - eine Ausführung, die dem geschuldeten Standard eindeutig nicht genügte.

Typische Beispiele für eine Qualität, die der Vermieter nicht hinnehmen muss:

• überlappend geklebte Raufasertapete
• offene Nähte zwischen Tapetenbahnen
• Überstreichen von Mustertapeten
• Konsequenzen mangelhafter Ausführung

Werden die Schönheitsreparaturen in einer Qualität erbracht, die dem Maßstab der mittleren Art und Güte nicht entspricht, hat der Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Nachbesserung. Kommt der Mieter einer entsprechenden Nachforderung auch nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht nach, kann der Vermieter die Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausführen lassen und die dabei entstehenden Kosten als Schadensersatz geltend machen. Das Recht des Mieters, durch eigene Nachbesserung einer Geldersatzpflicht zuvorzukommen, erlischt mit Ablauf der gesetzten Nachfrist.

Im Streitfall liegt die Beweislast beim Mieter: Er muss nachweisen, dass er die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt hat. Das Sichern geeigneter Beweismittel - Fotos vom Zustand der Wohnung vor und nach der Renovierung, Quittungen über verwendete Materialien sowie wenn möglich Zeugen, die die Arbeiten begleitet haben - ist daher auch bei Eigenleistungen dringend zu empfehlen.

Wenn der Mietvertrag eine Zahlung für Eigenreparaturen vorsieht

In seltenen Konstellationen kann die Eigenleistung des Mieters sogar zu einem Zahlungsanspruch gegen den Vermieter führen. Hat der Vermieter vertraglich zugesagt, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, und führt der Mieter die Arbeiten fachgerecht selbst durch, steht ihm der vereinbarte Betrag auch dann zu, wenn der Vermieter seinerseits ankündigt, die Renovierung selbst übernehmen zu wollen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine entsprechende Vertragsklausel lediglich voraussetzt, dass der Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht erbringt - eine vorherige Zustimmung des Vermieters ist nicht erforderlich (vgl. BGH, 03.12.2014 - Az: VIII ZR 224/13). Für den Vermieter hat eine solche Regelung den Vorteil, dass er bei Eigenleistung des Mieters eigenen Planungsaufwand spart und das Risiko einer mangelhaften Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur bei fachgerechter Leistung erhält. Solche Klauseln finden sich vereinzelt in älteren Mietverträgen des sozialen Wohnungsbaus, sind aber kein Regelfall.