AnwaltOnline - Mietrecht Dezember 2025
ISSN: 1619-7143
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Interessante Urteile
Gewährung von Räumungsschutz: Voraussetzungen für eine sittenwidrige Härte
Eine physische oder psychische Belastung des Schuldners (oder eines Angehörigen des Schuldners) steht einer Zwangsvollstreckung erst dann entgegen, wenn hierdurch im Einzelfall ein schwerwiegender Eingriff in die körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) droht.
Bei § 765a ZPO handelt es sich um eine Ausnahmevorschrift, …
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Eigenbedarfskündigung bei geplanter Familiengründung
Eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ist wirksam, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich oder für Angehörige in Anspruch zu nehmen. Hierzu zählt auch das berechtigte Interesse, Wohnraum für eine beabsichtigte Familiengründung zu schaffen. Maßgeblich ist, ob der …
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Defektes Tiefgaragentor rechtfertigt Mietminderung
Das defekte und daher offenstehende Ausfahrtstor einer Tiefgarage stellte ein Abweichen von der vereinbarten Soll-beschaffenheit der Mietsache und daher einen Mangel im Sinne von § 536 I BGB dar, wenn die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben, dass der Mieter Schlüssel zur Tiefgarage erhält, mithin dass diese abgeschlossen …
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Zufahrt mit Kraftfahrzeuge bei Notwegrecht eines „gefangenen“ Wohngrundstücks?
Das Notwegrecht des Eigentümers eines verbindungslosen („gefangenen“) Wohngrundstücks umfasst grundsätzlich auch die Zufahrt mit Kraftfahrzeugen zum Zwecke des Parkens auf dem verbindungslosen Wohngrundstück. …
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Weitere Urteile zum Mietrecht
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Das Thema des Monats
Wärmedämmung der Fassade: Wann ist eine Mieterhöhung gerechtfertigt?
Arbeiten an der Außenfassade eines Mietshauses sind häufig Anlass für eine darauffolgende Mieterhöhung durch den Vermieter. Doch geht das immer so einfach? Während reine Instandsetzungsarbeiten, wie das Ausbessern von Rissen im Putz oder ein neuer Anstrich, vom Vermieter zu tragen sind und keine Erhöhung der Miete rechtfertigen, stellt sich die Situation bei einer umfassenden Wärmedämmung anders dar. Hierbei handelt es sich in der Regel um eine Modernisierungsmaßnahme, die den Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, einen Teil der Kosten auf die Mieter umzulegen. Die Grenzen sind jedoch oftmals fließend und die Anforderungen an eine solche Mieterhöhung streng.
Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung
Zunächst ist grundsätzlich zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden. Instandhaltung oder Instandsetzung umfasst alle Arbeiten, die erforderlich sind, um den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen. Bröckelt beispielsweise der Putz an der Fassade, ist dessen Reparatur eine reine Instandhaltungsmaßnahme. Die Kosten hierfür sind mit der laufenden Miete abgegolten.Eine Modernisierung hingegen liegt vor, wenn bauliche Veränderungen durchgeführt werden, die über die reine Erhaltung hinausgehen und den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie einsparen. Die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade fällt typischerweise unter den letztgenannten Punkt und wird als energetische Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) betrachtet. Durch eine verbesserte Dämmung wird der Wärmeverlust des Gebäudes reduziert, was zu einer Einsparung von Heizenergie führen soll. Selbst wenn die Dämmung im Zuge einer ohnehin notwendigen Fassadensanierung erfolgt, stellt der die reine Instandsetzung übersteigende Teil eine umlagefähige Modernisierung dar.
Umlage der Kosten als Modernisierungsmieterhöhung
Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme wie eine Fassadendämmung durchgeführt, kann er nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Von den Gesamtkosten der Baumaßnahme muss der Vermieter jedoch den sogenannten Instandsetzungsanteil abziehen. Wäre die Fassade also ohnehin sanierungsbedürftig gewesen, sind die fiktiven Kosten, die für eine reine Reparatur ohne …Weiterlesen
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