Mietsicherheit in der Insolvenz: Kann der Vermieter die volle Wiederauffüllung verlangen?

Der Anspruch des Vermieters auf Wiederauffüllung einer während des Insolvenzverfahrens in Anspruch genommenen Mietsicherheit ist keine Insolvenzforderung, wenn er ausschließlich der Absicherung von erst nach Verfahrenseröffnung neu entstehenden Mietverbindlichkeiten dient. Ein im Insolvenzplan vorgesehener Teilerlass für Insolvenzforderungen wirkt sich auf einen solchen Anspruch daher nicht aus - der Vermieter kann die volle Wiederauffüllung verlangen, selbst wenn die Forderung zuvor irrtümlich zur Insolvenztabelle festgestellt wurde.

Wiederauffüllung einer Mietsicherheit in der Insolvenz

Mietet ein gewerblicher Mieter Räumlichkeiten an, verpflichtet er sich üblicherweise auch zur Stellung einer Mietsicherheit, die häufig auch in Form einer Bürgschaft erbracht werden kann. Wird über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren eröffnet, stellt sich die Frage, wie ein Anspruch des Vermieters auf Wiederauffüllung dieser Sicherheit insolvenzrechtlich einzuordnen ist, wenn der Vermieter die Sicherheit zur Deckung offener Mietforderungen verwertet hat. Von der Einordnung hängt ab, ob der Vermieter den vollen Nennbetrag der Sicherheit zurückerhält oder sich mit einer Quote begnügen muss, die im Rahmen eines Insolvenzplans erheblich reduziert sein kann.

Unterschied zwischen Insolvenzforderungen, Masseverbindlichkeiten und Neuverbindlichkeiten

Für die Behandlung von Verbindlichkeiten des insolventen Schuldners ist zwischen drei Kategorien zu unterscheiden. Eine Insolvenzforderung liegt gemäß § 38 InsO vor, wenn der anspruchsbegründende Tatbestand bereits vor Verfahrenseröffnung abgeschlossen war, wobei es genügt, dass die schuldrechtliche Grundlage des Anspruchs vor Eröffnung entstanden ist; auf Entstehung oder Fälligkeit der Forderung selbst kommt es nicht an. Eine Masseverbindlichkeit nach § 55 InsO setzt demgegenüber einen besonderen Bezug der Forderung zur Insolvenzmasse voraus, der ihren Vorrang rechtfertigt. Erfüllt eine Forderung weder die Voraussetzungen des § 38 InsO noch die des § 55 InsO, handelt es sich um eine Neuverbindlichkeit, die der Gläubiger nur außerhalb des Insolvenzverfahrens gegen den Schuldner geltend machen kann.

Für Ansprüche aus einem Mietverhältnis über unbewegliche Gegenstände tritt die Sonderregelung des § 108 InsO hinzu. Danach besteht das Mietverhältnis mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort; Ansprüche, deren Erfüllung für die Zeit nach Verfahrenseröffnung erfolgen muss, sind gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO Masseverbindlichkeiten, während Ansprüche für die Zeit davor gemäß § 108 Abs. 3 InsO nur als Insolvenzforderung geltend gemacht werden können. § 108 Abs. 3 InsO hat insoweit eine Zäsurwirkung, die zu einer zeitlich gespaltenen Behandlung führt.

Ist der Wiederauffüllungsanspruch eine Insolvenzforderung?

Der Anspruch auf Zahlung oder Wiederauffüllung einer Mietsicherheit ist ein Anspruch aus dem Mietverhältnis im Sinne des § 108 Abs. 3 InsO, da er sich aus dem Mietvertrag ergibt und der Sicherung von Ansprüchen aus diesem Verhältnis dient. Zwar wird die schuldrechtliche Grundlage eines vertraglich vereinbarten Wiederauffüllungsanspruchs bereits mit Vertragsschluss begründet, sodass die zeitlichen Voraussetzungen des § 38 InsO grundsätzlich erfüllt sein können. Entscheidend ist jedoch, ob der Anspruch inhaltlich der Sicherung von Verbindlichkeiten dient, die die Zeit vor Verfahrenseröffnung betreffen.

Dient die Wiederauffüllung ausschließlich der Absicherung von Mietverbindlichkeiten, die erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses neu entstehen, fehlt es an einem Bezug zur Zeit vor Verfahrenseröffnung im Sinne des § 108 Abs. 3 InsO. Der Anspruch ist dann keine Insolvenzforderung. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Mietsicherheit vollständig zur Tilgung von Mietrückständen aus der Zeit vor Verfahrenseröffnung verwertet, die zugleich als Insolvenzforderungen zur Tabelle angemeldet und in voller Höhe erfüllt waren. Der daraufhin geltend gemachte Wiederauffüllungsanspruch bezog sich damit nicht mehr auf vorinsolvenzliche Verbindlichkeiten, sondern allein auf die durch Fortführung des Mietverhältnisses neu entstehenden Ansprüche des Vermieters.

Ändert die irrtümliche Feststellung zur Insolvenztabelle die rechtliche Einordnung?

Die Anmeldung, Anerkennung und Feststellung einer Forderung zur Insolvenztabelle führt nicht dazu, dass eine Masse- oder Neuverbindlichkeit rechtlich zur Insolvenzforderung wird (vgl. BGH, 13.06.2006 - Az: IX ZR 15/04). Die Bestimmungen über das Feststellungsverfahren nach §§ 174 ff. InsO beziehen sich nach Wortlaut und Systematik nur auf Insolvenzforderungen und dienen nicht der Klärung der rechtlichen Einordnung eines Anspruchs. Die Rechtskraftwirkung des § 178 Abs. 3 InsO steht daher der späteren Geltendmachung desselben Anspruchs als Masse- oder Neuverbindlichkeit nicht entgegen. Dies gilt entsprechend für den Fall der irrtümlichen Feststellung einer Neuverbindlichkeit zur Tabelle.

Welche Rechtsfolgen ergeben sich für den Insolvenzplan?

Ob der Wiederauffüllungsanspruch als Masseverbindlichkeit oder als Neuverbindlichkeit einzuordnen ist, kann im Ergebnis offenbleiben, wenn beide Kategorien von einem Insolvenzplan gleichermaßen unberührt bleiben. Die Rechtsstellung von Massegläubigern und Neugläubigern kann - anders als die Befriedigung der Insolvenzgläubiger - nicht durch einen Insolvenzplan abweichend von den Vorschriften der Insolvenzordnung geregelt werden, da § 217 Abs. 1 InsO dies nicht vorsieht. Ein im Insolvenzplan vorgesehener Teilerlass für Forderungen im Rang des § 38 InsO erfasst solche Ansprüche daher nicht. Der Vermieter kann die Wiederauffüllung der Mietsicherheit nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens somit in voller Höhe verlangen, unabhängig von einer im Insolvenzplan vorgesehenen Quotenregelung für Insolvenzforderungen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.