Spricht ein Vermieter eine unwirksame
Kündigung eines langfristigen
Mietvertrags wegen eines behaupteten Schriftformmangels aus, macht er sich nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter infolgedessen ein Ausweichobjekt anmietet. Das Verschulden entfällt nicht, weil der Vermieter zuvor zwei Großkanzleien mit einer Plausibilitätsprüfung beauftragt hatte. Den Mieter trifft regelmäßig kein Mitverschulden, wenn er die Mietsache räumt, ohne einen Rechtsstreit abzuwarten.
Kündigt ein Vermieter ein auf bestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis ordentlich, ohne dass ein Kündigungsgrund vorliegt - insbesondere wegen eines behaupteten, tatsächlich aber nicht vorhandenen Schriftformmangels nach
§ 550 S. 1 BGB -, verletzt er seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Mieter. Nach § 241 Abs. 2 BGB ist jede Vertragspartei zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Vertragspartners verpflichtet. Mit einer unwirksamen Kündigung macht der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache streitig und fordert entgegen der vertraglichen Rechts- und Pflichtenstellung die vorzeitige Rückgabe. Dies beeinträchtigt erheblich das vom Rücksichtnahmegebot geschützte Interesse des Mieters an einem ungestörten Gebrauch und begründet eine Pflichtverletzung i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB.
Die Regelungen der §§ 281 Abs. 1, 282 BGB kommen als weitere Anspruchsgrundlagen in Betracht. Eine etwaige Unerheblichkeit der Pflichtverletzung i.S.d. § 281 Abs. 1 S. 3 BGB scheidet aus, wenn der Vermieter die Rückgabe der Mietsache zu einem Zeitpunkt verlangt, der noch erheblich vor dem regulären Vertragsende liegt. Eine Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, da das Verlangen des Vermieters als endgültige Erfüllungsverweigerung zu werten ist. Dass § 280 Abs. 1 BGB auch bei gewerblichen Mietverhältnissen anwendbar ist und die Grundsätze zu unberechtigten Kündigungen nicht auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt sind, entspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, 28.11.2001 - Az: XII ZR 197/99; BGH, 10.06.2015 - Az:
VIII ZR 99/14).
Das Vertretenmüssen des Vermieters wird nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. An die Widerlegung dieser Vermutung sind im Fall einer Pflichtverletzung durch den Schuldner - anders als bei der Durchsetzung vermeintlicher Ansprüche durch den Gläubiger - strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner trägt grundsätzlich das Risiko, die Rechtslage falsch zu beurteilen. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Fahrlässig handelt bereits, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt. Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben (vgl. BGH, 13.05.2015 - Az:
XII ZR 65/14; BGH, 11.04.2012 - Az: XII ZR 48/10). Dabei ist zwischen der Pflichtverletzung des Schuldners und der Verfolgung eigener Ansprüche durch den Gläubiger zu differenzieren. Für letzteren gilt ein milderer Maßstab: Er handelt regelmäßig nicht fahrlässig, wenn er sorgfältig prüft, ob sein Rechtsstandpunkt plausibel ist (vgl. BGH, 15.04.2015 - Az:
VIII ZR 281/13; BGH, 11.06.2014 - Az:
VIII ZR 349/13). Für den Schuldner hingegen, der seine vertraglichen Pflichten verletzt, bleibt dieser Maßstab außer Betracht. Der Vermieter, der eine unwirksame Kündigung ausspricht, verletzt seine Pflichten als Schuldner der Gebrauchsgewährungs- und Rücksichtnahmepflicht - nicht erst durch die klageweise Durchsetzung des behaupteten Räumungsanspruchs, sondern bereits mit dem Ausspruch der Kündigung selbst.
Vor diesem Hintergrund entlastet den Vermieter auch der Umstand nicht, dass er vor Ausspruch der Kündigung zwei Großkanzleien mit der Prüfung beauftragt hatte und diese die Kündigung im Rahmen einer due diligence als plausibel einstuften. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum des Rechtsberaters unterliegt denselben strengen Grundsätzen wie ein solcher des Schuldners selbst. Für das Verschulden seines Rechtsberaters hat der Schuldner ohnehin nach § 278 BGB einzustehen (vgl. BGH, 11.06.2014 - Az:
VIII ZR 349/13). Entscheidend ist zudem, dass die Stellungnahmen keinen durch höchstrichterliche Rechtsprechung eindeutig geklärten Sachverhalt bezüglich der angenommenen Schriftformmängel auswiesen.
Kein Schriftformmangel bei Verweis auf nicht vorhandene Vertragsklausel
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