Rückerhalt des Mietobjekts mit Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten?

Wirft der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters und behält der Vermieter diese, beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB mit Kenntniserlangung des Vermieters zu laufen - selbst wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist und der Vermieter die Rücknahme des Mietobjekts ausdrücklich ablehnt.

Wann verjähren Ansprüche nach Mietende?

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache sowie Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verjähren gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB in sechs Monaten. Die Vorschrift dient dazu, zwischen den Mietvertragsparteien zeitnah Klarheit über den Zustand der Mietsache bei deren Rückgabe zu schaffen. Ihr Anwendungsbereich ist deshalb weit auszulegen; erfasst werden unter anderem Ansprüche wegen vertragswidriger Abnutzung ebenso wie Ansprüche aus einer vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht (vgl. BGH, 08.01.2014 - Az: XII ZR 12/13).

Wann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen?

Die Frist beginnt gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Der Rückerhalt ist dabei nicht gleichzusetzen mit der Rückgabe im Sinne des § 546 BGB. Erforderlich ist grundsätzlich, dass der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft (§ 854 BGB) erlangt und eine Besitzveränderung zu seinen Gunsten eintritt. Maßgeblich ist, dass der Vermieter die Mietsache ungestört auf Veränderungen und Verschlechterungen untersuchen kann und der Mieter mit Kenntnis des Vermieters den Besitz vollständig und unzweifelhaft aufgibt (vgl. BGH, 27.02.2019 - Az: XII ZR 63/18). Dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet ist; die Beendigung des Mietverhältnisses ist keine Voraussetzung für den Verjährungsbeginn (vgl. BGH, 15.03.2006 - Az: VIII ZR 123/05; BGH, 12.10.2011 - Az: VIII ZR 8/11).

Löst der bloße Einwurf der Schlüssel bereits den Rückerhalt aus?

Wirft der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten der Mietsache selbst ein, genügt dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für sich genommen nicht, um dem Vermieter den Besitz an der Mietsache zu verschaffen; der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Mietobjekt „auf Zuruf“ zurückzunehmen (vgl. BGH, 12.10.2011 - Az: VIII ZR 8/11). Ein maßgeblicher Unterschied besteht jedoch, wenn die Schlüssel nicht in den Briefkasten der Mietsache, sondern in den privaten Hausbriefkasten des Vermieters eingeworfen werden und dieser die Schlüssel anschließend behält, ohne sie dem Mieter unverzüglich wieder zukommen zu lassen. In einem solchen Fall hat der Vermieter den Besitz an den Schlüsseln und damit die tatsächliche Möglichkeit zur ungestörten Untersuchung der Mietsache tatsächlich erlangt.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.