Beginn der Verjährung für Ersatzansprüche des Vermieters

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Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Andernfalls kann sich dieser kein umfassendes Bild von etwaigen Schäden machen. Eine versuchte Übergabe der Wohnungsschlüssel durch den Mieter begründet indes noch keine Rückgabe i.S.v. § 548 Abs. 1 BGB. Ein gleiches gilt für den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten der bisherigen Wohnung durch Mieter.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Der Beklagte war 30 Jahre lang - bis zum 30. September 2007 - Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem von ihr auch selbst bewohnten Zweifamilienhaus. Nachdem es im Jahr 2007 zwischen den Parteien zu Differenzen gekommen war, räumte der Beklagte die Wohnung Ende Juni 2007. Mit Anwaltsschreiben vom 2. Juli 2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30. September 2007. Die „offizielle“ Abnahme der Wohnung erfolgte aufgrund einer Absprache der Parteien am 1. Oktober 2007.

Mit der vorliegenden, durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19. März 2008 eingeleiteten Klage hat die Klägerin Schadensersatz in Höhe von 8.695,53 € nebst Zinsen begehrt. Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben und sich darauf berufen, dass er der Klägerin bereits am 30. Juni 2007 persönlich die Rückgabe der Schlüssel unter Hinweis auf die bereits geräumte Wohnung angeboten und die Schlüssel anschließend in den Briefkasten neben der Haustür der Klägerin geworfen habe, bei dem es sich, wie die Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht unstreitig gestellt haben, um den Briefkasten des Beklagten handelte.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Revision hat zum Teil Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche seien verjährt. Die Verjährungsfrist habe Anfang Juli 2007 zu laufen begonnen, während die Klägerin erst am 19. März 2008 einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gestellt habe.

Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginne die Verjährung der Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhalte, also freien Zugang zu ihr habe und somit in die Lage versetzt werde, sie auf Schäden zu untersuchen. Aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme stehe fest, dass der Beklagte die Wohnung spätestens Anfang Juli 2007 geräumt, die Klägerin aber die Annahme der Schlüssel verweigert und dem Beklagten sozusagen die Tür vor der Nase zugeworfen habe.

Mit der Ablehnung der Rücknahme der Schlüssel sei die Klägerin in Annahmeverzug geraten und habe die Verjährungsfrist zu laufen begonnen. Denn die Klägerin habe unbeschadet des Umstandes, dass das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht gekündigt gewesen sei, kein Recht gehabt, die Rücknahme der Schlüssel abzulehnen; vielmehr sei der Mieter nach herrschender Meinung berechtigt, die gemietete Sache auch schon vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Unabhängig von der Frage der Verjährung sei der Klägerin bezüglich einiger Positionen ohnehin kein Schadensersatzanspruch - jedenfalls nicht in der geltend gemachten Höhe - entstanden. Ein Anspruch auf Entfernung der im Garten lagernden Pflaster- und Kantensteine stehe der Klägerin schon deshalb nicht zu, weil sich die Steine schon bei Beginn des Mietverhältnisses dort befunden hätten. Die Erneuerung der WC-Sitze und die Neulackierung der Innentüren wären nach 30 Jahren Mietzeit auch bei pfleglicher Behandlung durch den Beklagten erforderlich gewesen. Die fachgerechte Erneuerung der vom Beklagten - nach der Behauptung der Klägerin unsachgemäß - installierten Elektroanlage könne die Klägerin nicht verlangen, weil vermieterseits eine Elektroinstallation in der Garage nicht vorhanden gewesen sei.