Gibt es ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag?

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Der Abschluss eines Mietvertrags ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Doch gibt es die Möglichkeit, von einem Mietvertrag zurückzutreten? Kann ein Mietvertrag gar widerrufen werden? Welche rechtlichen Konsequenzen drohen und unter welchen Voraussetzungen kann man den Vertrag vorzeitig beenden?

Mietvertrag ist in der Regel verbindlich

Der Mietvertrag ist ein zweiseitiger Vertrag, der sowohl den Mieter als auch den Vermieter verpflichtet. Gemäß § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, während der Mieter die Miete zahlen muss.

Wichtig ist hierbei, dass der Mietvertrag in der Regel bereits mit der Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile (insbesondere Mietobjekt, Mietzins und Mietdauer) zustande kommt. Dies gilt sowohl für schriftliche als auch für mündliche Vereinbarungen. Sobald der Vertrag abgeschlossen ist, sind beide Parteien an ihn gebunden.

Sobald der Mietvertrag abgeschlossen ist, können beide Parteien nur unter bestimmten Bedingungen vom Vertrag zurücktreten oder ihn kündigen. Ein pauschales Rücktrittsrecht, wie es bei anderen Verträgen (z. B. Kaufvertrag) existiert, besteht im Mietrecht nicht.

Rücktrittsrecht kann vertraglich vereinbart werden

Ein Rücktrittsrecht kann ausdrücklich von den Parteien vertraglich vereinbart werden. Dieses gilt dann nur, solange das Mietverhältnis noch nicht gestartet ist und der Mieter noch nicht eingezogen ist bzw. die Wohnungsschlüssel erhalten hat. Ohne eine solche Vereinbarung ist der Mietvertrag ab Unterschrift gültig und bindend.

In der Regel enthalten Standardmietverträge keine Rücktrittsklausel. Der Mietvertrag ist daher entsprechend vor der Unterschrift anzupassen.

Eine vertragliche Rücktrittsklausel gilt dann nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter.

Wann ein Mietvertrag doch widerrufen werden kann

Sofern der Vermieter Unternehmer ist oder eine Hausverwaltung beauftragt hat und der Mieter Verbraucher ist, kann die Möglichkeit bestehen, dass ein Widerrufsrecht hinsichtlich des Vertrags besteht.

Ist der Vermieter dagegen eine Privatperson und hat keine Hausverwaltung beauftragt, gilt er nicht als Unternehmer und es besteht kein Widerrufsrecht.

Achtung: Hat der Mieter alle vermieteten Räume (ggf. einschließlich Keller und Dachböden) besichtigt oder wurde der Vertrag in den Geschäftsräumen des Vermieters bzw. der Hausverwaltung unterschrieben, erlischt das Widerrufsrecht.

1. Widerruf eines Mietvertrags im Fernabsatz

Wenn der Mietvertrag im Rahmen eines Fernabsatzgeschäfts abgeschlossen und die Wohnung nicht besichtigt wurde, besteht ein Widerrufsrecht. Ein Fernabsatzgeschäft liegt vor, wenn der Vertrag ausschließlich unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (z. B. Telefon, E-Mail, Internet, Messenger) abgeschlossen wurde und der Vermieter als Unternehmer agiert.

Der Mieter hat in diesen Fällen ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Innerhalb dieser Frist kann der Mieter den Vertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen. Die Widerrufsfrist beginnt, sobald der Mieter eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten hat. Wird diese Belehrung nicht oder fehlerhaft erteilt, verlängert sich die Widerrufsfrist.

2. Widerruf eines Haustürgeschäfts

Ein Haustürgeschäft liegt vor, wenn der Vertragsabschluss in einer privaten Wohnung, am Arbeitsplatz oder an einem öffentlichen Ort erfolgt und der Mieter durch diese Umgebung in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt ist. Sofern der Mietvertrag also außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen oder unterzeichnet wurde, handelt es sich um ein Haustürgeschäft. Der Mieter kann in diesem Fall ein 14-tägiges Widerrufsrecht in Anspruch nehmen, sofern die Wohnung nicht besichtigt wurde.

Wie erfolgt der Widerruf?

Ein Widerruf muss keine bestimmte Form einhalten. Bereits aus Beweisgründen ist jedoch dringend anzuraten, den Widerruf schriftlich vorzunehmen und darin ausdrücklich den Widerruf vom Mietvertrag zu erklären. Zur Sicherheit sollten auch das konkrete Mietobjekt und das Datum des Mietvertragsschlusses mit aufgenommen werden.

Der Widerruf sollte sodann als Einschreiben versendet werden.

Sofern ein Widerrufsrecht besteht und der der Mieter keine Widerrufsbelehrung erhalten hat, verlängert sich die Widerrufsfrist übrigens auf 12 Monate und 14 Tage.

Kündigung als Alternative zum Rücktritt

Da ein Rücktritt vom Mietvertrag im Regelfall nicht möglich ist, bleibt für den Mieter lediglich die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen. Hierbei ist zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden.

1. Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben des § 573c BGB. Für den Mieter gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten, es sei denn, im Mietvertrag wurde eine Mindestmietdauer wirksam vereinbart oder es ist eine kürzere Frist für den Mieter vorgesehen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und bedarf keiner Begründung.

Wichtig ist, dass die Kündigung erst nach Beginn des Mietverhältnisses möglich ist. Hat der Mieter den Vertrag unterschrieben, das Mietverhältnis jedoch noch nicht angetreten (also die Wohnung noch nicht bezogen), bleibt er dennoch an den Vertrag gebunden. In diesem Fall kann der Mieter lediglich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

2. Außerordentliche Kündigung

Die außerordentliche Kündigung kommt unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht, insbesondere wenn für den Mieter ein wichtiger Grund vorliegt, der eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Gemäß § 543 BGB kann der Mieter den Mietvertrag außerordentlich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn eine Vertragspartei ihre vertraglichen Pflichten in erheblichem Maße verletzt.

Ein häufiger Grund für eine außerordentliche Kündigung seitens des Mieters ist beispielsweise eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Mängel der Mietsache, wie etwa Schimmelbefall oder bauliche Mängel, die der Vermieter trotz Aufforderung nicht beseitigt. Auch kann eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter das Mietobjekt widerrechtlich betritt oder andere gravierende Vertragsverletzungen begeht.

Zu beachten ist jedoch, dass der Mieter dem Vermieter in der Regel zunächst eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen muss, bevor er außerordentlich kündigen kann. Nur bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich.

Anfechtung des Mietvertrags bei arglistiger Täuschung

Hat der Vermieter bewusst erhebliche Mängel verschwiegen, so kann der Mietvertrag unter Umständen wegen arglistiger Täuschung angefochten werden. Im Erfolgsfall kann der getäuschte Mieter dann sogar den entstandenen Schaden bei Vermieter geltend machen. Ein gleiches gilt für eine arglistiges Täuschung des Mieters.

Nachmieter anbieten

Auch wenn es keinen Rechtsanspruch des Mieters darauf gibt, kann versucht werden, einen Nachmieter anzubieten, der in den bestehenden Vertrag einsteigt. Lässt sich der Vermieter darauf ein, hat der Mieter sich erfolgreich vom Vertrag gelöst.

Es ist möglich, bereits im Mietvertrag eine Nachmieterklausel aufzunehmen, bei der der Vermieter einen Vorschlag akzeptieren kann (unechte Nachmieterklausel) oder muss (echte Nachmieterklausel).

Aufhebungsvertrag als Ausweg

Eine weitere Möglichkeit, sich vorzeitig von einem Mietvertrag zu lösen, besteht im Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. Hierbei handelt es sich um eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Der Aufhebungsvertrag kann frei verhandelt werden und bietet beiden Parteien Flexibilität.

Im Rahmen des Aufhebungsvertrags können auch Fragen zur Rückzahlung von Kautionen, zum Zustand der Wohnung bei Rückgabe oder zu möglichen Schadensersatzforderungen geregelt werden. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, einem Aufhebungsvertrag zuzustimmen. Es bedarf also immer der beiderseitigen Einigung.

Besonderheiten bei Gewerbemietverträgen

Bei der Anmietung von Gewerberäumen gibt es grundsätzlich kein Widerrufsrecht, sofern ein anderes nicht ausdrücklich von den Parteien vereinbart wurde.

Gewerbemietverträge sind in der Regel auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen, und eine ordentliche Kündigung vor Ablauf dieser Frist ist häufig ausgeschlossen. Das bedeutet, dass der Mieter während der vereinbarten Mietdauer an den Vertrag gebunden ist und nur aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen kann.

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags kann beispielsweise die Unmöglichkeit der Nutzung der Mieträume sein, etwa wenn behördliche Auflagen oder andere äußere Umstände die Nutzung erheblich beeinträchtigen oder unmöglich machen.

Auch bei Gewerbemietverträgen ist der Abschluss eines Aufhebungsvertrags eine mögliche Option, um das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.