Haustüren und Zugänge zur Mietwohnung: Rechte und Pflichten im Mietrecht

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Der Mieter hat einen mietrechtlichen Anspruch gegen den Vermieter auf ungehinderte Zufahrt und Zugang zu seiner Wohnung aus dem Mietvertrag. Sichere Haustüren und Zugänge gewährleisten Sicherheit und der Schutz der Privatsphäre der Mieter. Zudem sind Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt gegen unbefugtes Eindringen zu schützen.

Der Vermieter trägt die Verantwortung, die Gebäudezugänge in einem funktionstüchtigen und sicheren Zustand zu halten, und die Mieter sind verpflichtet, diese Maßnahmen durch ein vertragstreues Verhalten zu unterstützen.

Vermieter muss Sicherheit gewährleisten!

Der Vermieter muss gewährleisten, dass die gemieteten Räume gegen das Eindringen unbefugter Personen durch Schlösser an den Türen gesichert sind (BGH, 05.11.1952 - II ZR 47/52) und die Wohnungseingangstür ordnungsgemäß schließt (AG Fürth, 08.10.2004 - Az: 360 C 3315/03).

Auch die Sicherheit der Zu- und Abgänge, der Treppen und Flure sowie der sonstigen mitvermieteten Hausteile muss gewährleistet sein. Der Vermieter muss daher dafür Sorge tragen, dass die Haustür zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr verschlossen bleibt (LG Berlin, 17.02.1987 - Az: 64 S 118/86), wozu aber ein Schnappschloss genügt.

Verletzt der Vermieter diese Verpflichtung, kann er sich gegenüber den Mietern schadensersatzpflichtig machen. Daher muss er die einzelnen Mieter auch dazu anhalten, die Haustür geschlossen zu halten und dies durch entsprechende technische Vorrichtungen sicherstellen.

Es gibt jedoch keine gesetzliche Pflicht des Vermieters, besondere Sicherheitsmaßnahmen zu tätigen, die über den allgemein üblichen Standard hinausgehen. Es muss also nur ein Mindestmaß an Sicherheit durch den Vermieter gewährleistet werden.

Im Rahmen seiner Verpflichtung, die Mietsache im vertragsgemäßen Gebrauch zu halten, ist der Vermieter weiterhin dazu verpflichtet, notwendige Reparaturen und Instandsetzungen vorzunehmen.

Mitwirkungspflicht des Mieters

Der Mieter ist seinerseits dazu verpflichtet, an der Sicherheit des Objekts mitzuwirken. Dies bedeutet, das auftretende Sicherheitsprobleme dem Vermieter zu melden sind und ansonsten zur Sicherheit soweit erforderlich beizutragen.

Weiterhin sind auch die Türen pfleglich uns sorgfältig zu behandeln.

Dürfen Hauseingangstüren offen stehen?

Aufgrund seiner Sicherheitsverpflichtungen kann der Vermieter von den Mietern verlangen, dass das unbeaufsichtigte Offenstehen der Hauseingangstür durch Mieter unterlassen wird. Schließlich ist es offensichtlich, dass die Gefahr des Eindringens Unbefugter in das Haus zumindest erleichtert wird, wenn die Hauseingangstür unbeaufsichtigt offen steht.

Andererseits ist es nicht verboten, die Haustür zum Zwecke des Lüftens kurzzeitig zu öffnen, wenn der Eingang dabei unter Aufsicht steht.

Denselben Standpunkt nimmt die Rechtsprechung im Übrigen im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bei Eigentumswohnungen ein. Das Offenhalten einer Haustür stellt z. B. nach Auffassung des LG Kiel keinen ordnungsgemäßen Gebrauch i.S.d. WEG dar.

Lässt ein Mieter nun die Haustür dauerhaft unbeaufsichtigt geöffnet oder werden Schließmechanismen ausgehebelt (z.B. durch das Verwenden eines Türkeils), so handelt es sich um eine vertragswidrige Handlung, die den Vermieter zur ordentlichen und bei hartnäckigem Verhalten auch zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann.

Um jedes Risiko im Falle eines Rechtsstreits auszuschließen, sollte der betroffene Mieter jedoch zunächst abgemahnt werden.

Die schriftliche Abmahnung muss enthalten:

• Eine möglichst detaillierte Darstellung des vertragswidrigen Verhaltens. Hierbei ist ein Protokoll sinnvoll.
• Ein Hinweis darauf, dass das Verhalten vertragswindig ist und nicht geduldet wird.
• Die Aufforderung, sich ab sofort vertragstreu zu verhalten.
• Die Ankündigung der ordentlichen oder der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses bei weiteren Vertragsverstößen.

Offene Haustür bei Gewerberäumen?

Insbesondere bei einer Vermietung von Räumen zu Gewerbezwecken gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass die Mietsache jederzeit für Publikumsverkehr leicht zugänglich ist und den „Kunden“ möglichst ungehinderter Zugang zum Gewerbebetrieb gewährt wird, um dem Gewerbetreibenden den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zum Betrieb seines Gewerbes zu ermöglichen.

Regelmäßig gehört es danach auch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eines Gewerbebetriebs, dass, wenn sich dieser in einem Haus mit gesonderter Haustür befindet, während der Öffnungszeiten freier Durchgang zum Gewerbebetrieb direkt besteht.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn dem Vermieter des Gewerbebetriebs unter Berücksichtigung der Interessen der übrigen Mieter ein überwiegendes Interesse daran zuzubilligen ist, das Haus stets verschlossen zu halten, so dass dieses nur auf Klingeln geöffnet werden kann.

Allein der Wunsch der übrigen Mieter, auch wenn es sich um Wohnraummietverträge handelt, die Haustür geschlossen zu halten wegen eines überhöhten persönlichen Sicherheitsbedürfnisses, reicht hierzu jedoch nicht aus (LG Itzehoe, 09.07.2009 - Az: 7 O 191/08).

Muss die Haustür abgeschlossen werden?

Es ist in jedem Gebäude ein geradezu typischer Widerstreit des Sicherungsbedürfnisses der Bewohner/Nutzer vor unbefugtem Zutritt, möglichen Einbrüchen und Überfällen durch Personen, die sich unberechtigten Zutritt verschaffen auf der einen Seite und dem Interesse Rettungs- und Fluchtwege sowie den Zugang für Rettungskräfte möglichst ungehindert zu gewährleisten auf der anderen Seite.