Umsatzrückgänge wegen der Corona-Pandemie als Kündigungsgrund?

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Ein Mieter darf einen Mietvertrag vorzeitig nur aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt grundsätzlich vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das Gesetz sieht in § 543 Abs. 2 BGB wichtige Gründe vor. Die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrags kommt demnach nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen in Betracht. Alle zu einer Kündigung berechtigenden Tatbestände setzen erhebliche und nachhaltige Störungen voraus. Maßgebend ist eine Gesamtwürdigung aller für die Fortsetzung wesentlicher Umstände.

Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB setzt die Nichtgewährung bzw. Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Vermieter voraus.

Entsprechend der Bewertung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, sind hoheitliche Anordnungen auch hier nur dann relevant, wenn diese unmittelbar auf den konkreten Zustand und die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen sind. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mangelhaftigkeit eines Mietobjekts gefährden öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts entgegenstehen, den vom Vermieter geschuldeten Leistungserfolg nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Miet- (oder Pacht-)sache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben; letzteres betrifft ausschließlich das dem Mieter in § 537 Abs. 1 BGB auferlegte Verwendungsrisiko.

Diese Rechtsprechung ist auf die Frage nach einer Mangelhaftigkeit oder eines persönlichen Hinderungsgrundes gem. § 537 Abs. 1 BGB zu übertragen. Denn sowohl der Mangelbegriff als auch die Unmöglichkeit oder die persönliche Verhinderung erfordern dieselbe Abgrenzung von Vermieter- und Mieterrisiko.

Die Bestimmung des vom Vermieter geschuldeten Leistungserfolges ist eine Frage der Vertragsauslegung.