Miete für Gewerberäume auch im Lockdown zahlbar?

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Zwischen den Parteien besteht im vorliegenden Fall ein Mietvertrag über Gewerberäume. Im Mietvertrag, dass die behördlich genehmigten Flächen zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet werden.

Die Mieterin musste im Hinblick auf den coronabedingten Lockdown nach entsprechender behördlicher Anordnung ihre in den streitgegenständlichen Räumen betriebene Filiale in der Zeit vom 18.03.2020 bis 20.04.2020 für den Publikumsverkehr schließen.

Daraufhin zahlte die Mieterin die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenpauschale und 19 % Umsatzsteuer in Höhe von insgesamt 11.351,86 € für April 2020 nicht. Soweit ab dem 20.04.2020 der Filialbetrieb wieder uneingeschränkt aufgenommen werden konnte, hat die Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit der anteiligen März-Miete erklärt.

Der Vermieter ist der Ansicht, ein Minderungsrecht stehe der Mieterin nicht zu. Die Mieterin trage grundsätzlich das Verwendungsrisiko hinsichtlich des Mietgegenstandes.

Die Mieterin ist der Ansicht, es bestünde keine Mietzahlungsverpflichtung für die Zeit der Schließung der Filiale.

Da die Nutzung der Ladengeschäfte insgesamt untersagt worden sei, liege eine Aufhebung der Tauglichkeit zur Nutzung insgesamt vor, so dass ein Minderungsgrund vorläge. Es handele sich dabei um einen anerkannten sogenannten Umfeldmangel. Die Einwirkungen des Corona-Virus und der Coronaverordnung seien vorliegend durchaus mit den wirtschaftlichen Auswirkungen eines Kriegszustandes vergleichbar. Im vorliegenden Fall sei zudem ausdrücklich vereinbart gewesen, dass der Verkauf von Textilien und Non-Food Artikeln möglich sein müsse. Diese Sollbeschaffenheit sei in Folge des behördlichen Verbotes entfallen.

Soweit man keinen Mangel bejahen wolle, lege jedenfalls eine Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung zu dem vereinbarten Verwendungszweck vor, mit der Folge, dass auch dann keine Mietzahlungsverpflichtung bestünde.

Wenn weder einen Mangel noch die Unmöglichkeit angenommen werde, seien die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzuwenden und der Mietvertrag entsprechend anzupassen. Der Beklagten sei ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar. Im Rahmen der dabei vorzunehmenden Interessenabwägung sei zu berücksichtigen, dass sämtliche über 3000 Filialen der Beklagten geschlossen worden und ein vergleichbarer Umsatzausfall in allen Filialen vorliege. Damit sei eine ganz erhebliche Liquiditätslücke von existenzgefährdendem Ausmaß standen. Die Umsätze seien auch weder durch den Onlinehandel noch durch Nachholeffekte aufzufangen. Das Risiko der vorliegenden Äquivalenzstörung und damit auch die Last der Vertragsanpassung müsse daher grundsätzlich angemessen, d.h. im Regelfall hälftig verteilt werden.

Hierzu führte das Gericht aus:

Der Vermieter hat gegen die Mieter Anspruch auf den restlichen Mietzins für April 2020 in Höhe von 8.558,14 € aus dem zwischen den Parteien unstreitig zustande gekommenen Mietvertrag im Sinne des § 535 Abs. 2 BGB.

Dieser Zahlungsanspruch ist weder wegen eines Mangels noch in Folge Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage ganz oder teilweise zu mindern oder anzupassen.

1.1.

Bei der Frage, inwieweit die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie Einfluss auf die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters bei einem Gewerbemietvertrag haben können, sind zunächst die Regelungen des jeweiligen Mietvertrages auf Anknüpfungstatsachen zu untersuchen, aus denen sich für einen solchen Fall Mietzahlungsausschlüsse oder -beschränkungen ergeben können.

Solche Anhaltspunkte sind hier nicht ersichtlich.

Insbesondere wurde die Miethöhe nicht abhängig gemacht von dem jeweiligen Umsatz, was ohne weiteres möglich gewesen wäre (sogenannte Umsatzmiete).

1.2.

Auch die gesetzlichen Neuregelungen haben keinen unmittelbaren Einfluss auf die Mietzahlungsverpflichtung.