Abwasserleitungen und Abwasserrohre

Grundsätzlich verhält es sich so, dass Abwasserrohre und Abwasserleitungen zur Mietsache gehören. Damit ist es Sache des Vermieters, dafür zu sorgen, dass diese sich in einem vertragsgemäßen (also funktionsfähigen) Zustand befinden und dies auch so bleibt. Eine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle der in dem Mietobjekt befindlichen Rohre besteht nicht, wenn hierzu kein Anlass besteht. Lediglich die außerhalb der Wohnung befindlichen Rohre sind vom Vermieter regelmäßig zu überprüfen. Kommt es zu Schäden, weil dieser Überprüfungspflicht nicht nachgekommen wurde, so kann eine Schadenersatzpflicht des Vermieters bestehen.

Kommt es zu einer Verstopfung der Abwasserrohre innerhalb der Wohnung, so steht fest, dass der Mieter oder einer seiner Besucher diese verursacht hat. Eine Haftung des Mieters folgt hieraus aber nicht in jedem Fall. Hierzu ist es erforderlich, dass die Verstopfung auch vom Mieter zu vertreten ist. Dies ist dann der Fall, wenn es sich um nicht vertragsgemäßen Gebrauch gehandelt hat, etwa weil in der Toilette nicht hierfür vorgesehene Dinge (Windeln, Binden, etc.) entsorgt wurden. Dem Vermieter obliegt jedoch die Beweislast dafür, dass der konkrete Mangel nicht in seiner Verantwortung liegt, was etwa dann der Fall wäre, wenn die Verstopfung aufgrund von Mängeln der Mietsubstanz (z.B. Verkalkung der Rohre bei normalen Gebrauch) entstanden wäre. Hat der Vermieter ausgeschlossen, dass die Ursache in seinem Risiko- und Verantwortungsbereich lag, so trifft den Mieter die Beweislast. Der Mieter muss also die entstandenen Kosten tragen, wenn ihm nicht der Nachweis gelingt, dass die Ursache der Verstopfung nicht von ihm schuldhaft verursacht wurde (z.B. weil ein Konstruktionsfehler ursächlich war).

Problematisch ist die Lage, wenn die Verstopfung außerhalb der individuellen Mietwohnung erfolgt (z.B. in einer Sammelleitung). In diesem Fall kann auch dann, wenn eine Verstopfung durch unsachgemäße Entsorgung von Gegenständen entstanden ist, eventuell keine eindeutige Zuordnung zu einer Mietwohnung erfolgen. Es ist also ungleich schwieriger, den Schuldigen ausfindig zu machen. Kann der Schuldige zweifelsfrei ausfindig gemacht werden, so gilt auch hier die Haftung des betreffenden Mieters für alle entstandenen Schäden und Kosten. Gelingt dieser Nachweis jedoch nicht, so muss der Vermieter die Kosten der Beseitigung tragen. Es handelt sich in diesem Fall nämlich um Instandsetzungskosten, die der Vermieter zu tragen hat. Es ist nicht zulässig, diesen Grundsatz auf dem Wege einer Klausel des Mietvertrags zu umgehen, nach der im Falle einer Rohrverstopfung die Mieter anteilig gemeinsam für die Kosten haften.

Ist es aufgrund einer Rohrverstopfung oder eines Rohrbruches zu Schäden in der Mietwohnung gekommen, so kann der Mieter selbstverständlich die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen, vertragsgemäßen Zustandes vom Vermieter verlangen. Wird die Nutzbarkeit der Wohnung infolge des Mangels nicht nur unwesentlich beeinträchtigt, kann die Miete gemindert werden. Dies setzt aber voraus, dass der Mangel beim Mieter angezeigt wird. Wird der Mangel nach entsprechender Anzeige binnen einer angemessenen Frist (hier kommt es auf den Umfang des Mangels an) nicht behoben, so kann der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben und vom Vermieter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.
Auch wenn beispielsweise Trocknungsgeräte zum Einsatz kommen, mit denen in der Regel eine nicht unerhebliche Lärmbelastung einhergeht, ist eine Minderung möglich.
Für Schäden, die an Gegenständen des Mieters entstanden sind, kann der Mieter den Vermieter jedoch nicht in Regress nehmen, wenn den Vermieter kein Verschulden trifft. Ein Verschulden würde den Vermieter z.B. dann treffen, wenn mit einem Rohrbruch aufgrund maroder Leitungen zu rechnen war und dennoch keine engmaschigen Kontrollen durchgeführt wurden. Sofern ein Verursacher ausfindig gemacht werden kann, kann dieser natürlich auch in Regress für einen etwaigen Schaden genommen werden - dies gilt sowohl für Vermieter als auch für Mitmieter.

Inspektion und Reinigung der Abwasserleitung in die Nebenkostenabrechnung?