Ferienhaus und Ferienwohnung: Was sind die Unterschiede?

Die Begriffe Ferienhaus und Ferienwohnung werden im Alltag häufig synonym verwendet. Dabei handelt es sich um rechtlich unterschiedliche Unterkunftsformen, deren Abgrenzung sowohl für Vermieter als auch für Mieter durchaus von praktischer Bedeutung ist.

Hinweis: Die vorliegenden Informationen beziehen sich auf die Rechtslage in Deutschland, die mietrechtliche und steuerrechtliche Bewertung für Objekte im Ausland richtet sich in der Regel nach ausländischen Recht und kann daher abweichend zu bewerten sein.

Was ist ein Ferienhaus?

Unter einem Ferienhaus versteht man ein Haus, dessen gesamte Nutzfläche eine einzige Wohneinheit darstellt und in der Regel von einem Familienverband oder einer Reisegruppe exklusiv genutzt wird. Kennzeichnend ist, dass es sich um ein in sich abgeschlossenes Gebäude handelt, in dem der Mieter alle im Gebäude liegenden Räume betreten und nutzen kann. Auch die Grundparzelle, auf der es errichtet ist, steht in der Regel exklusiv den Bewohnern zur Verfügung.

Damit ist das Ferienhaus ein eigenständiger, vollständiger Gebäudekomplex auf einem Grundstück - und unterscheidet sich grundlegend von allen Unterkunftsformen, bei denen die gemieteten Räume nur einen Teil eines größeren Gebäudes ausmachen.

Was ist eine Ferienwohnung?

Bei einer Ferienwohnung handelt es sich um eine selbstständige, abgeschlossene Wohneinheit in einem Haus, in dem sich zwei oder mehrere solche Wohneinheiten befinden. Das exklusive Nutzungsrecht beschränkt sich auf diese Wohneinheit, während die übrigen Teile der Anlage - Keller, Garten, Treppenhäuser, Aufzüge, Dachböden - in gemeinsamer Nutzung aller Bewohner stehen. Exklusivnutzungen sind gleichwohl möglich, insbesondere bei Kellerabteilen, Garagen- und Parkplätzen, Balkonen, Terrassen und abgeschlossenen Gartenteilen.

Eine Ferienwohnung ist durch ihre Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen - unabhängig davon, ob die Buchung für wenige Tage oder mehrere Wochen erfolgt.

Das Ferien-Reihenhaus als Sonderform

Ferien-Reihenhäuser sind meist als Sonderformen von Ferienwohnungen anzusehen. Kennzeichnend ist, dass das exklusive Nutzungsrecht einer Wohneinheit durch sogenannte „Hausabschnitte“ definiert wird - es stellt also immer eine bestimmte Fassadenlänge vom Keller bis zum Dach nur eine Wohneinheit dar. Ebenfalls kennzeichnend ist, dass der Gartenanteil, der in seiner Breite dem Fassadenabschnitt entspricht, dem Nutzer dieser Wohneinheit exklusiv zur Verfügung steht.

Eigentumsrechtliche Besonderheiten der Ferienwohnung

Im Unterschied zum Ferienhaus stellt die Ferienwohnung nur einen Teil eines Gebäudes dar. Eigentumsrechtlich ist sie als Teileigentum an einem Grundstück mit mehreren Nutzungseinheiten einzuordnen. Da in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mehrere Eigentümer zusammenwirken und aufeinander Rücksicht zu nehmen haben, kann der einzelne Eigentümer seine Einheit nicht immer ohne Weiteres frei vermieten. Insbesondere bei kurzfristiger Ferienvermietung können die übrigen Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen eine Beschränkung dieser Nutzungsform beschließen. Für Wohneinheiten mit eigenem Grundbuchblatt ist zudem stets eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, da ohne diese keine eigentumsrechtliche Teilung eines bebauten Grundstücks und die Bildung von Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz möglich sind.

Mietrecht oder Reiserecht?

Welches Recht auf die Buchung einer Ferienunterkunft Anwendung findet, hängt davon ab, ob mindestens zwei verschiedene Reiseleistungen zu einer Pauschalreise verbunden werden.

Wird ausschließlich eine Unterkunft gebucht - gleichgültig, ob direkt beim Eigentümer, über eine Vermittlungsagentur oder ein Buchungsportal -, findet grundsätzlich Mietrecht nach den §§ 535 ff. BGB Anwendung. Liegt das Objekt im Ausland und enthält der Vertrag keine wirksame Rechtswahl, kann nach den Regeln des internationalen Privatrechts - insbesondere Art. 4 der Rom-I-Verordnung - auch ausländisches Recht maßgeblich sein.

Bei einer gewerblichen Vermietung durch einen Reiseveranstalter sind die besonderen Vorschriften des Reiserechts anwendbar, ebenso dann, wenn eine Ferienhausagentur private Ferienimmobilien zur Vermietung anbietet. Dies gilt jedoch nicht für die Buchung von Ferienhäusern oder -wohnungen als einzelne Reiseleistung. Auch hier wird das Mietrecht des jeweiligen Reiselandes angewendet. Dass auf die Buchung einer Ferienwohnung, die auf einem Gebrauchsüberlassungsvertrag unmittelbar mit dem Eigentümer beruht, Mietrecht anzuwenden ist, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich bestätigt (vgl. BGH, 14.06.2017 - Az: IV ZR 161/16).

Vertragstypen im Überblick

Der häufigste Vertragstyp bei Ferienunterkünften ist der Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch nach § 535 BGB. Nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB finden dabei die besonderen Schutzvorschriften über Mieterhöhung und Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Anwendung. Im Übrigen gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. und §§ 549 ff. BGB.

Sobald zusätzliche Leistungen - etwa regelmäßige Reinigung, Frühstück oder die Nutzung von Freizeiteinrichtungen - hinzutreten, liegt kein reiner Mietvertrag mehr vor. In diesem Fall entsteht ein Beherbergungsvertrag als Typenmischvertrag, bei dem miet- und dienst- oder werkvertragliche Elemente zusammenwirken. Weil bei der Vermietung einer Ferienwohnung typischerweise ein erhöhter Reinigungsbedarf besteht, die Unterkunft mit Alltagsgegenständen ausgestattet ist und häufig weitere Leistungen eingeschlossen sind, liegt im Ergebnis kein reiner Wohnraummietvertrag vor (vgl. AG Laufen, 12.01.2017 - Az: 2 C 618/16).

Kündigung und Rücktritt

Bei einem Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch - der in der Praxis regelmäßig als Zeitmietvertrag ausgestaltet ist - ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit grundsätzlich ausgeschlossen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter privat oder gewerblich handelt. Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt nach § 543 BGB in beiden Fällen möglich.

Liegt dagegen ein Pauschalreisevertrag vor, besteht das Recht zum Rücktritt vor Reisebeginn nach § 651h BGB. Der Reisende kann dabei jederzeit zurücktreten, schuldet dem Reiseveranstalter jedoch in der Regel eine angemessene Entschädigung.

Mängel: Welche Rechte bestehen?

Treten am Ferienhaus oder in der Ferienwohnung Mängel auf, sind diese dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen und Abhilfe zu verlangen - nur so bleiben spätere Ansprüche gesichert. Werden die Mängel nicht beseitigt, steht dem Mieter nach § 536 BGB eine Minderung des Mietpreises zu. Für die Höhe der Mietminderung gibt es zwar Tabellen; diese geben jedoch lediglich Richtwerte an, und konkrete Minderungsquoten werden im Streitfall erst durch ein Gericht festgelegt.

Bei schweren Mängeln ist eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB möglich. Handelt es sich um einen Pauschalreisevertrag, besteht darüber hinaus ein Anspruch auf Entschädigung für nutzlos aufgewendete Urlaubszeit nach § 651n BGB. Bei einem reinen Mietvertrag - ob privat oder gewerblich geschlossen - gibt es diesen Anspruch nicht.

Gerichtsstand: Wo kann geklagt werden?

Wurde der Vertrag mit einem gewerblichen Anbieter mit Sitz in der EU geschlossen, der seine Tätigkeit erkennbar auf Deutschland ausrichtet, kann nach den Verbrauchergerichtsstandsregeln der europäischen Verordnung über die gerichtliche Zuständigkeit (Art. 17 ff. EuGVVO) in Deutschland geklagt werden - grundsätzlich unabhängig davon, ob sich das Ferienobjekt im In- oder Ausland befindet. Der Bundesgerichtshof hat dies im Zusammenhang mit Ferienwohnungsbuchungen bestätigt (vgl. BGH, 23.10.2012 - Az: X ZR 157/11).

Bei einem privaten Vermieter im Ausland gilt dagegen grundsätzlich das dortige Recht, und es muss vor einem ausländischen Gericht geklagt werden. Eine Ausnahme besteht, wenn das Ferienhaus innerhalb der EU liegt und Vermieter und Mieter beide in Deutschland ansässig sind - in diesem Fall können auch die deutschen Gerichte zuständig sein.

Steuerliche Aspekte bei der Vermietung

Wer eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet und in der übrigen Zeit dauerhaft für die Vermietung bereithält, kann grundsätzlich alle damit zusammenhängenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehen - darunter Schuldzinsen, Reparaturkosten, Abschreibungen, Versicherungsbeiträge sowie Kosten für Vermittler oder Werbung. Voraussetzung ist, dass gegenüber dem Finanzamt eine Einkünfteerzielungsabsicht plausibel dargelegt werden kann.

Wird die Immobilie auch selbst genutzt, sind die Werbungskosten zwischen Vermietungs- und Eigennutzungszeiten aufzuteilen. Unmittelbar durch die Vermietung verursachte Kosten - etwa Fahrtkosten zur Schlüsselübergabe, Endreinigung oder Kosten für die Aufnahme ins Gastgeberverzeichnis - sind dagegen in voller Höhe abzugsfähig. Wer die Unterkunft ausschließlich selbst nutzt, kann lediglich den Abzugsbetrag für Handwerker und haushaltsnahe Hilfen geltend machen.