Berücksichtigung eines Hauses im Zugewinnausgleich

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Die güterrechtliche Betrachtung entscheidet letztlich darüber, was der einzelne Ehegatte aus der Ehe „mitnimmt“ – auch für die Berücksichtigung einer Immobilie. Der Zugewinnausgleich bei der Scheidung regelt hierbei den Ausgleich des Vermögenszuwachses während der Ehezeit, dazu zählen auch Immobilien. Der Zugewinnausgleich gilt auch für eingetragene Lebenspartnerschaften – die Ausführungen kommen daher analog auch für eingetragene Lebenspartner zur Anwendung.

Grundprinzipien des Zugewinnausgleichs bei Immobilien

In Deutschland gilt für Ehepaare ohne abweichenden Ehevertrag der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dies bedeutet, dass das Vermögen der Ehegatten während der Ehe getrennt bleibt, jedoch bei Beendigung der Ehe ein Zugewinnausgleich stattfindet.

Die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie bleiben von der Zugewinngemeinschaft unberührt. Ist eine Immobilie im Grundbuch auf beide Ehepartner eingetragen, so bleibt sie gemeinschaftliches Eigentum, unabhängig davon, ob sie vor oder während der Ehe erworben wurde und auch unabhängig davon, mit welchen Mitteln das Haus gebaut bzw. ausgebaut wurde.

Entscheidend für den Zugewinnausgleich ist jedoch der Vermögenszuwachs, der während der Ehe eingetreten ist.

Ermittlung des Zugewinnausgleichs

Zur Berechnung des Zugewinnausgleichs wird das Anfangsvermögen jedes Ehepartners (Vermögensstand bei Eheschließung) mit dem Endvermögen (Vermögensstand bei Zustellung des Scheidungsantrags) verglichen. Der Unterschiedsbetrag stellt den Zugewinn dar. Ist der Zugewinn eines Ehepartners höher als der des anderen, so steht Letzterem die Hälfte des Differenzbetrags als Zugewinnausgleich zu.

Die Immobilie fließt in diesen Ausgleich ein, indem ihr Wert in die Berechnung des Endvermögens aufgenommen wird. Dabei ist zu berücksichtigen:

• Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Scheidung,
• Miteigentumsanteile jedes Ehepartners,
• offene Darlehensverbindlichkeiten.

Erhebliche Schwierigkeiten bei der Berechnung des Zugewinns können sich dann ergeben, wenn der Kaufpreis für die gemeinsame Anschaffung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung oder die Baukosten bei der Bebauung eines gemeinsamen Grundstücks nicht oder nicht nur von den Ehegatten selbst aufgebracht worden sind, sondern wenn dazu beispielsweise die Eltern oder sonstige Dritte finanziell oder durch Erbringung von Arbeitsleistungen beigetragen haben.

Besonderheiten bei der Berücksichtigung eines gemeinsamen Hauses

Immobilie als gemeinsames Eigentum

Gehört das Haus beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen, so wird sein Wert in den Zugewinnausgleich einbezogen. Denkbare Szenarien sind:

• Verkauf der Immobilie: Der Verkaufserlös wird nach Tilgung verbleibender Kredite aufgeteilt.
• Übernahme durch einen Ehepartner: Einer der Ehepartner kann den Anteil des anderen erwerben und diesen finanziell ausgleichen.
• Teilungsversteigerung: Falls keine Einigung erzielt wird, kann eine Teilungsversteigerung erfolgen.

Immobilie im Alleineigentum eines Ehepartners

Befindet sich das Haus im Alleineigentum eines Ehegatten, wird nur die Wertsteigerung der Immobilie während der Ehe beim Zugewinnausgleich berücksichtigt. Diese kann durch Marktentwicklung, Modernisierungs- und Ausbauarbeiten, o.a. entstanden sein.

Sofern es zu einem Wertverfall (z.B. wegen Renovierungsbedarfs, o.a.) gekommen sein sollte, so reduziert dies den Zugewinn.

Wer welche Kosten übernommen hat, findet bei der Berechnung des Zugewinns keine Berücksichtigung.

Beispiel:

Ein Ehepartner besitzt zu Ehebeginn eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro. Zum Zeitpunkt der Scheidung ist sie 350.000 Euro wert. Wurde keine nennenswerte Investition in die Immobilie während der Ehe getätigt, bleibt der ursprüngliche Wert als Anfangsvermögen unangetastet. Der Zugewinn umfasst dann lediglich den inflationsbereinigten Marktwertanstieg.

Immobilienbesitz durch Erbe oder Schenkung

Ein geerbtes oder geschenktes Haus wird als privilegierter Erwerb dem Anfangsvermögen des Begünstigten zugerechnet. Nur der Wertzuwachs während der Ehe fällt in den Zugewinnausgleich.

Beispiel:

Ein Ehepartner erbt eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro. Sie ist zum Zeitpunkt der Scheidung 700.000 Euro wert. Die Wertsteigerung von 200.000 Euro fließt in die Zugewinnausgleichsberechnung ein. Der andere Ehepartner erhält die Hälfte dieses Zugewinns, also 100.000 Euro.

Sonderfälle

In der Praxis kommen viele weitere Konstellationen vor, z.B. übernimmt oftmals der besser verdienende Ehepartner die Darlehensraten überwiegend oder ganz alleine. In diesem Fall hat er nach der Trennung jedoch keinen Anspruch auf Rückzahlung, obwohl ihm die Immobilie gar nicht alleine gehört.

Wie solche Sonderfälle konkret zu bewerten sind, hängt vom konkreten Einzelfall ab – selbst die Rechtsprechung zu solchen Sonderfällen ist nicht immer einheitlich, sodass nur dazu geraten werden kann, sich in derartigen Situationen anwaltlich beraten zu lassen.

Wie werden Schulden und Darlehensverbindlichkeiten berücksichtigt?

Verbleibende Darlehensverbindlichkeiten mindern den Zugewinn. Falls die Immobilie beispielsweise noch mit einem Kredit belastet ist, werden die offenen Schulden vom Immobilienwert abgezogen, bevor die Zugewinnberechnung erfolgt.

Beispiel:

Eine Immobilie hat einen Marktwert von 600.000 Euro, jedoch sind noch 200.000 Euro an Krediten offen. Der rechnerische Zugewinn beträgt somit 400.000 Euro, der jeweils hälftig auf die Ehepartner verteilt wird.

Falls ein Ehepartner den Kredit alleine weiterzahlt, kann dies unter Umständen einen Ausgleichsanspruch begründen, wenn diese Zahlungen als ehebedingte Lasten angesehen werden.

Kann man den Zugewinnausgleich vermeiden?

Ehepartner, die sich um Güterstand der Zugewinngemeinschaft befinden, haben keine Möglichkeit, den Zugewinnausgleich zu umgehen, wenn der andere Ehepartner nicht freiwillig darauf verzichtet. Ein Verzicht ist nur dann möglich, wenn die entsprechende Vereinbarung nicht sittenwidrig ist.

Die sinnvollste Möglichkeit ist es daher, den Zugewinnausgleich mittels Ehevertrag in zulässiger Weise auszuschließen.

Verjährt der Anspruch auf Zugewinnausgleich?

Mit dem Ende der Zugewinngemeinschaft (Rechtskraft der Scheidung) beginnt die dreijährige Verjährungsfrist mit dem Ende des betreffenden Kalenderjahres zu laufen, wenn der Anspruchsteller Kenntnis davon hat, dass ein Ausgleichsanspruch besteht. Ohne Kenntnis beginnt die Verjährungsfrist zwar nicht zu laufen, der Anspruch verjährt dann jedoch spätestens zehn Jahre nach seiner Entstehung.

Die Verjährungsfrist wird gehemmt (unterbrochen), wenn der Zugewinnausgleich beantragt oder der Auskunftsanspruch über das Vermögen des Ehegatten geltend gemacht wird. Während das Verfahren aktiv ist, ist die Verjährung gehemmt – wird das Verfahren nicht weiter betrieben, endet die Hemmung sechs Monate nach der letzten Verfahrenshandlung.

Welche weiteren Aspekte sind zu berücksichtigen?

Grunderwerbsteuer

Eine Eigentumsübertragung zwischen Eheleuten ist grundsteuerfrei. Nach der Scheidung kann jedoch Grunderwerbssteuer anfallen, wenn die gemeinsame Immobilie verkauft wird. Eine Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung ist dagegen steuerfrei.

Spekulationssteuer

Falls eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird, können auf den Wertzuwachs Steuern anfallen, es sei denn, sie wurde mindestens drei Jahre selbst genutzt.

Nutzungsrecht

Verlässt ein Ehepartner das Haus, ohne eine Regelung über die Nutzung des gemeinsamen Hauses zu treffen, kann dies den Verlust des Nutzungsrechts bedeuten. Spätestens nach sechs Monaten ohne Rückkehrabsicht wird vermutet, dass das Nutzungsrecht freiwillig aufgegeben wurde. Dies gilt übrigens auch für den Alleineigentümer. Es ist daher ratsam, schriftlich eine Rückkehrabsicht vor Ablauf dieses sechs Monate mitzuteilen. Es kann hierzu auch eine Vereinbarung zwischen den Ehepartnern getroffen werden, dass eine Rückkehr jederzeit möglich sein soll.

Wenn die Ehe dem DDR-Recht unterliegt

Ehepartner, die in der ehemaligen DDR geheiratet haben, unterliegen auch bei einer Scheidung den Vorgaben des Familiengesetzbuches des DDR über den Vermögensausgleich. Stichtag für das Anfangsvermögen ist hierbei der 03.10.1990.