Kündigung wegen Mietverzugs: Abmahnung und Kündigung dürfen nicht zu weit auseinanderliegen

Eine ordentliche Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen setzt eine vorausgehende Abmahnung voraus; lässt der Vermieter zwischen der letzten Abmahnung und der Kündigung zu viel Zeit verstreichen, kann er sich auf diese Abmahnung nicht mehr stützen.

Im zu entscheidenden Fall lagen zwischen der letzten Abmahnung und der Kündigung mehr als acht Monate, weshalb die Kündigung als unwirksam beurteilt wurde.

Wann ist eine Abmahnung vor der ordentlichen Kündigung erforderlich?

Zwar sieht § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB für die ordentliche Kündigung eine Abmahnung nicht ausdrücklich vor, dennoch wird eine Abmahnungspflicht angenommen, wenn die Vertragsverletzung - hier: die unpünktliche Mietzahlung - ihr besonderes Gewicht erst durch die Wiederholung oder Fortsetzung trotz vorheriger Beanstandung erhält. Für diese Konstellation kann nichts anderes gelten als für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB, da die Interessenlage identisch ist.

Welche Bedeutung hat der zeitliche Abstand zwischen Abmahnung und Kündigung?

Eine einmal erteilte Abmahnung entfaltet ihre Wirkung nicht zeitlich unbegrenzt. Wartet der Vermieter nach einer unbeachtet gebliebenen Abmahnung zu lange mit der Kündigung, muss der Mieter davon ausgehen können, dass der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz der Vertragsverletzung nicht als unzumutbar empfindet. Eine starre zeitliche Grenze besteht zwar nicht; in der Literatur wird jedoch teilweise ein Zeitraum von sechs Monaten als Obergrenze angesehen. Ein Zeitraum von mehr als acht Monaten zwischen der letzten unbeachtet gebliebenen Abmahnung und der Kündigung wurde im vorliegenden Fall als zu lang erachtet. Verzichtet der Vermieter trotz wiederholter Abmahnungen über einen längeren Zeitraum mehrfach auf eine Kündigung, darf der Mieter annehmen, dass der Vermieter am Fortbestand des Mietverhältnisses festhalten möchte.

Welche Anforderungen bestehen an die Erheblichkeit der Pflichtverletzung?

Nach § 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters voraus. Auf die konkrete Dauer der jeweiligen Verzugsüberschreitung kommt es dabei grundsätzlich nicht entscheidend an, da auch eine geringfügige, aber wiederholte Verspätung den Vermieter belasten kann, insbesondere wenn dieser selbst auf einen pünktlichen Zahlungseingang angewiesen ist. Allerdings ist bei der Gesamtwürdigung zu berücksichtigen, dass eine nur geringfügige Verspätung dem Verhalten zwar nicht den Charakter der Pflichtwidrigkeit nimmt, im Rahmen der Erheblichkeitsprüfung jedoch von Bedeutung sein kann.

Welche Rolle spielt das Verhalten des Mieters nach Zugang der Kündigung?

Selbst wenn eine Kündigung formal wirksam wäre, kann sich der Vermieter unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf den Räumungsanspruch berufen, wenn der Mieter sein Zahlungsverhalten nach Ausspruch der Kündigung nachhaltig ändert. Richtet der Mieter etwa unmittelbar nach der Kündigung einen Dauerauftrag ein und zahlt seitdem über einen längeren Zeitraum pünktlich, kann das Festhalten am Räumungsanspruch rechtsmissbräuchlich sein.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.