Wann Gewerberaummieter Modernisierungsarbeiten nicht dulden müssen

An sich duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters müssen von einem Gewerberaummieter dann nicht hingenommen werden, wenn sie eine unzumutbare Härte darstellen, etwa weil sie über einen längeren Zeitraum den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume aufheben und dadurch ein existenzbedrohendes wirtschaftliches Risiko begründen. Steht eine solche nicht duldungspflichtige Gebrauchsentziehung sicher bevor, kann der Mieter auch ohne vorherige Abmahnung und bereits vor Beginn der Bauarbeiten außerordentlich kündigen.

Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen

Nach § 554 Abs. 1 und Abs. 2 BGB, der gemäß § 578 Abs. 2 BGB auch auf Gewerberaummietverhältnisse Anwendung findet, hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen sowie Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Schaffung neuen Wohnraums oder zur Einsparung von Energie oder Wasser grundsätzlich zu dulden. Diese Duldungspflicht besteht unabhängig von einer Zustimmung des Mieters und kann durch vertragliche Vereinbarungen weiter ausgestaltet werden, etwa durch den Ausschluss eines Sonderkündigungsrechts nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB.

Wo liegt die Grenze der Duldungspflicht?

Die Duldungspflicht des § 554 Abs. 2 BGB gilt gemäß Satz 2 der Vorschrift jedoch nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Maßgeblich ist eine Abwägung zwischen dem Modernisierungsinteresse des Vermieters und den Auswirkungen der Baumaßnahme auf den Mieter. Eine solche unzumutbare Härte kann insbesondere dann vorliegen, wenn die Bauarbeiten über einen längeren Zeitraum die vertragsgemäße Nutzung der Mieträume vollständig aufheben und dadurch ein existenzbedrohendes wirtschaftliches Risiko für den Mieter begründen.

Im hier zu entscheidenden Fall ging es um eine umfassende Sanierung und Aufstockung eines Gebäudekomplexes, die den Abriss und Neubau von Garagenanlage, Balkonen und Dächern, den Anbau von Aufzugsanlagen, die Anbringung eines Wärmeverbundsystems, die Neugestaltung von Fassade und Treppenhaus sowie die Neuinstallation sämtlicher Versorgungsleitungen umfasste. Bei einem für zunächst neun Monate angesetzten Bauvorhaben mit einem Kostenvolumen von 3,5 Mio. Euro wurde angenommen, dass der zumutbare Betrieb der in den Räumlichkeiten betriebenen Arztpraxis für einen längeren Zeitraum unmöglich gemacht würde, was zum Verlust bestehender und zur Unmöglichkeit der Gewinnung neuer Patienten hätte führen können. Ein derartiges existenzbedrohendes Risiko wiegt schwerer als das - grundsätzlich berechtigte - Interesse des Vermieters an einer Steigerung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts.

Die Duldungspflicht nach § 554 BGB schließt die Anwendbarkeit des § 543 BGB nicht aus. Liegt eine nicht duldungspflichtige Gebrauchsentziehung vor, ist der Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Bei der im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass § 554 BGB bestimmte Baumaßnahmen grundsätzlich als zulässig einstuft; dies steht einer außerordentlichen Kündigung jedoch nicht entgegen, wenn - wie dargestellt - die Grenze der Duldungspflicht überschritten ist.

Ist eine Kündigung bereits vor Beginn der Baumaßnahmen möglich?

Eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB setzt eine bereits eingetretene Gebrauchsentziehung nicht zwingend voraus. Steht aufgrund der Umstände - etwa einer konkreten Ankündigung des Vermieters unter Nennung von Baubeginn und Bauumfang - sicher fest, dass eine nicht duldungspflichtige Gebrauchsentziehung alsbald eintreten wird, kann der Mieter die außerordentliche Kündigung bereits vor Beginn der Maßnahme aussprechen (vgl. OLG Brandenburg, 26.02.1997 - 13 U 219/96; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 Rn. 18; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 543 Rn. 65). Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung nach § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist in diesem Fall entbehrlich, wenn feststeht, dass der Vermieter zu einer Verschiebung oder Unterlassung der Baumaßnahmen nicht bereit ist (vgl. OLG Brandenburg, 26.02.1997 - Az: 3 U 219/96; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 543 Rn. 80; Kraemer, NZM 2001, 553, 559).

Schadensersatzanspruch des Mieters

Liegt eine zur außerordentlichen Kündigung berechtigende, vom Vermieter zu vertretende Gebrauchsentziehung vor, kann der Mieter gemäß § 536a Abs. 1 BGB Ersatz des ihm durch die Kündigung entstandenen Schadens verlangen, etwa Umzugs- und Renovierungskosten sowie die Mietdifferenz für die verbleibende Vertragslaufzeit (vgl. MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536a Rn. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 543 Rn. 105 mwN). Demgegenüber scheidet ein Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 554 Abs. 4 BGB aus, da diese Vorschrift nur Aufwendungen erfasst, die im Zusammenhang mit der Erfüllung einer bestehenden Duldungspflicht entstehen, und an die Fortsetzung des Mietverhältnisses anknüpft; Umzugskosten eines kündigenden und ausziehenden Mieters fallen hierunter nicht (vgl. BGH, 22.06.2010 - Az: VIII ZR 192/09).

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