Schönheitsreparaturklausel mit Gestaltungsvorschrift ist auch im Gewerbemietvertrag unzulässig!

Ein Vermieter kann auch gewerblichen Mietern nicht mittels Mietvertragsklausel vorschreiben, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu übernehmen sind und nur mit Zustimmung des Vermieters hierbei von der bisherigen Ausführungsart abgewichen werden darf. Eine solche Klausel ist unwirksam, da sie unklar ist und den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der Mieter muss deshalb gar keine Renovierungsarbeiten durchführen.

In diesem Fall gilt auch die Vertragsfreiheit im gewerblichen Mietrecht nicht, da eine solche Klausel den gewerbliche Mieter in gleicher Weise wie einen Verbraucher daran hindert, die angemieteten Räume nach seinem Geschmack auszugestalten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass gerade die Ausgestaltung von Geschäftsräumen i.d.R. Teil des Geschäftskonzepts ist. Wäre die Klausel wirksam, würde der Mieter daran gehindert, sein Geschäftskonzept zu verwirklichen und die Räume vertragsgemäß zu nutzen.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Durchführung der Schönheitsreparaturen ist in diesem Vertrag in § 1 Abs. 3, der u.a. auf Nr. 5 und Nr. 13 der allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) Bezug nimmt, geregelt. Nr. 5 Abs. 2 und Abs. 3 AVB regeln die Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Nr. 13 Abs. 3 und Abs. 4 regeln die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Senat folgt dem Landgericht zwar nicht, soweit dieses in der angefochtenen Entscheidung ausführt, dass Nr. 5 der AVB eine unwirksame starre Fristenregelung enthalte. Die in Nr. 5 Abs. 2 der AVB enthaltene starre und damit eigentlich unwirksame Fristenregelung wird durch die in Nr. 5 Abs. 3 AVB enthaltene Regelung,

„Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“

zu einem weichen Fristenplan, der aus der Sicht des Klauselkontrollrechts nicht zu beanstanden ist. Der Senat macht sich insoweit die Ausführungen des Bundesgerichtshofes in der Entscheidung vom 16. Februar 2005 - Az: VIII ZR 48/04 -, die eine nahezu wortgleiche Klausel zum Gegenstand hatte, zu eigen.

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