Die Zweckbestimmung „Laden“ in einer Teilungserklärung schließt den Betrieb einer Gaststätte oder Pizzeria aus. Eine etwaige Verwirkung des Unterlassungsanspruchs durch langjährige Duldung erstreckt sich nicht auf eine wesentliche Ausweitung des Betriebs.
Die in einer Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung eines Teileigentums als „Laden“ begrenzt die zulässige Nutzung und geht dem allgemeinen Nutzungsrecht des Eigentümers aus
§ 13 Abs. 1 WEG vor (
§ 15 Abs. 1 WEG). Die Auslegung solcher Zweckbestimmungen richtet sich nach objektiven Gesichtspunkten, maßgeblich sind Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung des Erklärten ergibt. Der Begriff „Laden“ umfasst keine gewerbliche Nutzungsform, die über das typische Maß eines Ladenbetriebs hinaus stört oder beeinträchtigt. Ein Gaststättenbetrieb - gleich welcher Ausprägung - überschreitet diesen Rahmen, da er mit erweiterten Öffnungszeiten, insbesondere abends und am Wochenende, einem anderen Publikumsverkehr sowie mit im Verhältnis zum Ladengeschäft vermehrten Geruchsentwicklungen verbunden ist. Dies gilt sowohl für einen klassischen Gaststättenbetrieb als auch für eine Pizzeria oder einen Pizzabringdienst.
Bei der Prüfung, ob eine Nutzung im Rahmen der vereinbarten Zweckbestimmung liegt, ist eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen. Es kommt daher nicht auf die im Einzelfall tatsächlich ausgehenden Beeinträchtigungen wie konkrete Geräusch- oder Geruchsbelästigungen an. Dieser Ansatz schließt eine Beweisaufnahme zu den tatsächlichen Auswirkungen des Betriebs im Einzelfall aus, soweit allein die Frage der Vereinbarkeit der Nutzungsart mit der Zweckbestimmung in Rede steht. Entscheidend ist vielmehr die gewerbliche Zielrichtung des Betriebes in seiner Gesamtheit, nicht sein wirtschaftlicher Erfolg oder das konkrete Ausmaß der Beeinträchtigungen im Einzelfall.
Überschreitet die Nutzung eines Teileigentums die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung, können die übrigen Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG i. V. m. § 1004 BGB Unterlassung verlangen. Dieser Anspruch richtet sich gegen den Teileigentümer selbst, auch wenn dieser die Räumlichkeiten vermietet oder verpachtet hat. Der Einwand, die Durchsetzung sei wegen eines bestehenden
Mietvertrags rechtlich unmöglich, greift nicht ohne Weiteres. Auch ein langfristiger Mietvertrag kann durch Aufhebungsvereinbarung vorzeitig beendet werden. Den Eigentümer trifft zunächst die Obliegenheit, auf eine einverständliche vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses hinzuwirken - notfalls unter Angebot einer Abfindung. Die bloße Existenz eines langfristigen Mietvertrages begründet keinen Unmöglichkeitseinwand, solange keine ernsthaften, erfolglos gebliebenen Versuche zur vorzeitigen Vertragsauflösung unternommen wurden.
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