Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht alle
Schlüssel zurück, ist die mietrechtliche Rückgabepflicht nicht automatisch dauerhaft unerfüllt. Unterlässt der Vermieter zumutbare Maßnahmen zur Beseitigung dieses Hindernisses, entfällt der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Ablauf einer angemessenen Frist.
Die Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich aus
§ 546 Abs. 1 BGB (
§ 556 Abs. 1 BGB a.F.). Erfüllt wird diese Pflicht nach den allgemeinen Grundsätzen des § 362 BGB, wobei die Darlegungs- und Beweislast für die Erfüllung beim Mieter liegt. Gibt der Mieter nicht sämtliche Schlüssel zurück, führt dies nicht zwingend und dauerhaft zur Nichterfüllung der Rückgabepflicht. Maßgeblich ist vielmehr, ob und gegebenenfalls wie lange der Vermieter durch den fehlenden Schlüssel an der Inbesitznahme der Räume und an einer uneingeschränkten Verfügung über diese gehindert ist. Dies ist stets anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
Von besonderer Bedeutung ist dabei, ob der Mieter unmissverständlich seinen Besitzaufgabewillen erklärt hat. Teilt der Mieter mit, über weitere Schlüssel nicht zu verfügen, und erklärt er eindeutig, die Mietsache aufzugeben, ist dem Vermieter bereits zu diesem Zeitpunkt eine eigenverantwortliche Handlung möglich und zumutbar. Die bloße Tatsache, dass ein Schlüssel fehlt, begründet keinen unbegrenzten Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn der Vermieter die Möglichkeit hat, durch den Austausch des Schlosses das Hindernis für eine uneingeschränkte Inbesitznahme zu beseitigen.
Der Vermieter ist nach eindeutig erklärter Besitzaufgabe des Mieters berechtigt, das Türschloss auf Kosten des Mieters auswechseln zu lassen. Aus dem Grundsatz der Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters - der eher die Kosten einer Schlossauswechslung tragen als weitere Mietzahlungen leisten möchte - folgt, dass der Vermieter diese Maßnahme innerhalb einer angemessenen Frist vorzunehmen hat. Unterlässt er dies, kann er für den Zeitraum nach Ablauf dieser Frist keine Nutzungsentschädigung mehr verlangen.
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