Straßenlärm im Wohnzimmer reduziert die ortsübliche Vergleichsmiete

Eine besonders lärmbelastete Lage mindert den Wohnwert einer Wohnung im Sinne des Berliner Mietspiegels bereits dann, wenn nur eines von mehreren Zimmern Fenster zur Lärmquelle aufweist. Eine kurze Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln und zur Nahversorgung darf demgegenüber nicht zusätzlich wohnwerterhöhend berücksichtigt werden, da diese Faktoren bereits in die Wohnlageeinordnung eingeflossen sind.

Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein Vermieter kann gemäß § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, sofern die Miete zum Zeitpunkt der Erklärung mindestens fünfzehn Monate unverändert geblieben ist. Formelle Voraussetzung nach § 558a Abs. 1 BGB ist, dass das Erhöhungsverlangen in Textform erklärt und begründet wird; hierfür genügt regelmäßig der Verweis auf einen bei Ausspruch geltenden Mietspiegel. Ob das Erhöhungsverlangen auch materiell berechtigt ist, richtet sich hiervon losgelöst danach, ob die verlangte Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Rahmen des tatrichterlichen Schätzungsermessens nach § 287 ZPO regelmäßig unter Heranziehung eines einschlägigen Mietspiegels nebst zugehöriger Orientierungshilfe ermittelt. Maßgeblich sind dabei die Wohnlage sowie die Ausstattungsmerkmale der Wohnung, die in verschiedene Merkmalgruppen (u.a. Bad, Küche, Wohnung, Gebäude, Umfeld) unterteilt werden. Innerhalb jeder Merkmalgruppe ist zu prüfen, ob wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale überwiegen; das Gesamtergebnis der Einzelbewertungen bestimmt die Einordnung innerhalb der im Mietspiegel vorgesehenen Spanne.

Wann liegt eine wohnwertmindernde Lärmbelastung vor?

Eine besondere Lärmbelastung der Wohnumgebung stellt ein wohnwertminderndes Merkmal innerhalb der Merkmalgruppe „Umfeld“ dar. Diese Wertung setzt nicht voraus, dass sämtliche Zimmer der Wohnung der Lärmquelle zugewandt sind. Es genügt, dass eines von mehreren Zimmern Fenster zur lärmbelasteten Straße aufweist, da die erhebliche Lärmbelastung die Wohnqualität der gesamten Wohnung beeinträchtigt. Straßenlärm stört das Wohnen unabhängig davon, welchem konkreten Zimmer er zuzuordnen ist, etwa wenn Fenster wegen der Lärmbelastung nicht geöffnet werden können oder die Nutzung der Wohnung - beim Schlafen, Arbeiten oder in sonstigen Lebensbereichen - beeinträchtigt wird.

Vorliegend war die Zweizimmerwohnung einer dreispurig befahrenen Straße mit Straßenbahnverkehr im Tag- und Nachtbetrieb sowie einem unstreitigen Fassadenpegel von 67,9 dB(A) Gesamtlärm zugewandt, wobei lediglich eines der beiden Zimmer zur Straße ausgerichtet war; dies genügte zur Annahme einer wohnwertmindernden Lärmbelastung.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.