WG-Zimmer und Mietspiegel: Wie wird die Vergleichsmiete berechnet?

Bei der Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung an mehrere Mieter ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Wohnfläche der gesamten Wohnung maßgeblich, nicht nur die des angemieteten Zimmers. Die gemeinschaftliche Nutzung von Bad und Küche durch mehrere Mieter führt für sich genommen nicht zu einer negativen Bewertung dieser Merkmalgruppen im Mietspiegel.

Mieterhöhung bei zimmerweiser Vermietung

Wird eine Wohnung nicht als Ganzes, sondern zimmerweise an mehrere Mieter vermietet, stellt sich bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Insbesondere ist zu klären, welche Wohnfläche der Berechnung zugrunde zu legen ist und wie sich die gemeinsame Nutzung von Bad, WC und Küche durch mehrere Bewohner auf die Bewertung nach dem Mietspiegel auswirkt.

Ist der Mietspiegel bei zimmerweiser Vermietung überhaupt anwendbar?

Der Umstand, dass eine Wohnung nicht insgesamt, sondern Zimmer für Zimmer an einzelne Nutzer vermietet wird, begründet keinen besonderen Teilmarkt, der die Heranziehung eines Sachverständigengutachtens anstelle des Mietspiegels erforderlich machen würde. Der Mietspiegel bleibt taugliche Schätzgrundlage im Sinne des § 287 ZPO (vgl. LG Berlin, 11.07.2022 - Az: 64 S 89/21; AG Berlin-Kreuzberg, 10.11.2022 - Az: 16 C 153/22, bestätigt durch LG Berlin, 12.04.2023 - Az: 66 S 273/22).

Welche Wohnfläche ist für die Bestimmung des Mietspiegelfeldes maßgeblich?

Für die Einordnung in das zutreffende Mietspiegelfeld ist die Wohnfläche der gesamten Wohnung zugrunde zu legen, nicht lediglich der auf den einzelnen Mieter entfallende Flächenanteil. Die Anmietung eines einzelnen Zimmers mit gemeinsam genutzten Flächen - insbesondere bei nicht selbst ausgewählten Mitbewohnern - ist hinsichtlich des Wohnkomforts nicht mit einer kleinen Einzimmerwohnung vergleichbar, für die andere, tendenziell höhere Mietspiegelfelder gelten würden. Vorliegend war daher die Fläche der gesamten Wohnung von 126 m² für die Bestimmung des einschlägigen Mietspiegelfeldes heranzuziehen.

Wie wirkt sich die gemeinsame Nutzung von Bad und Küche auf die Wohnwertmerkmale aus?

Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Mietspiegels stellt auf objektive Ausstattungsmerkmale ab, etwa Größe, Wandbekleidung und Sanitärausstattung des Bades oder Grundfläche und Ausstattung der Küche. Auf die konkrete Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen kommt es für die Bewertung dieser Merkmale nicht an. Die mit einem wohnwerterhöhenden Merkmal - etwa einem großzügig geschnittenen Bad - verbundenen Vorteile kommen der nutzenden Person unabhängig davon zugute, ob sie allein wohnt oder sich die Räume mit anderen teilt. Eine gegenteilige Betrachtung hätte zur Folge, dass jede gemeinschaftliche Nutzung einer Wohnung, etwa auch durch Paare oder Familien, potentiell wohnwertmindernd zu bewerten wäre, obwohl auch dort eine Abstimmung über die Nutzung von Gemeinschaftsflächen erforderlich ist. Der Umstand der gemeinschaftlichen Nutzung findet vielmehr bereits bei der Bestimmung der für die Berechnung anzusetzenden Wohnfläche Berücksichtigung.

Wie wird die anzusetzende Wohnfläche bei zimmerweiser Vermietung berechnet?

Für die Berechnung der auf den einzelnen Mieter entfallenden Wohnfläche ist die individuell angemietete Zimmerfläche um einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen zu erhöhen. Dieser Anteil bemisst sich nach der Gesamtfläche der Gemeinschaftsräume geteilt durch die Anzahl der einzeln vermieteten Zimmer (vgl. LG Berlin, 12.04.2023 - Az: 66 S 273/22). Im vorliegend zu entscheidenden Fall ergab sich bei einer Gemeinschaftsfläche von 52,29 m² und drei vermieteten Zimmern ein anteiliger Flächenwert von 17,43 m², der zur individuellen Zimmerfläche von 24,56 m² hinzuzurechnen war, sodass sich eine für die Mietberechnung maßgebliche Gesamtfläche von 42 m² ergab.

Welche Anforderungen gelten an ein aufwändig gestaltetes Wohnumfeld?

Ein wohnwerterhöhend zu berücksichtigendes, aufwändig gestaltetes Wohnumfeld setzt voraus, dass die im Mietspiegel beispielhaft genannten Einzelmerkmale - etwa Kinderspielplatz, Sitzbänke, Ruhezonen oder eine gehobene Gehwegbefestigung mit Grünflächen und Beleuchtung - ihrerseits jeweils aufwändig gestaltet sind (vgl. LG Berlin, 12.03.2013 - Az: 63 S 261/12; LG Berlin, 15.01.2016 - Az: 65 S 145/15). Das bloße Vorhandensein einfacher Ruhebänke und einer Spielfläche für Kinder im Innenhof genügt diesen Anforderungen nicht.

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