Vermieter ist nicht immer für die Beheizbarkeit eines Mietobjekts verantwortlich!

Eine Versorgungspflicht des Vermieters mit Heizenergie besteht ohne ausdrückliche Vereinbarung nur dann, wenn die Versorgung aus technischen oder rechtlichen Gründen allein durch ihn erfolgen kann. Ist auch eine Versorgung durch Dritte oder den Mieter selbst möglich, bedarf eine Verpflichtung des Vermieters konkreter Anhaltspunkte. Wurde dem Mieter vertraglich gestattet, auf eigene Kosten eine Zentralheizung einzubauen und zu unterhalten, ist die Wärmeversorgung Sache des Mieters.

Besteht eine Pflicht des Vermieters zur Heizenergieversorgung?

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Ob hierzu auch die Versorgung mit Leistungen zählt, die über die bloße Überlassung der Räumlichkeiten hinausgehen, richtet sich zunächst nach einer entsprechenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Fehlt eine solche ausdrückliche Regelung, hängt das Bestehen einer mietvertraglichen Ver- oder Entsorgungspflicht von den Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung der mietvertraglichen Gesamtregelung ab.

Eine Versorgungspflicht des Vermieters mit Heizenergie besteht danach auch ohne ausdrückliche Vereinbarung, soweit die für einen nach der Verkehrsanschauung ordnungsgemäßen Gebrauch erforderliche Versorgung aus technischen oder rechtlichen Gründen allein durch den Vermieter erfolgen kann. Ist hingegen die Versorgung durch einen Dritten oder den Mieter selbst möglich, bedarf eine entsprechende Pflicht des Vermieters hinreichend konkreter Anhaltspunkte.

Wer trägt die Verantwortung, wenn beim Einzug keine Heizquelle vorhanden ist?

Ist das Mietobjekt zum Zeitpunkt der Anmietung nicht mit einem Ofen oder einer sonstigen Heizquelle ausgestattet, sondern besteht lediglich eine Anschlussmöglichkeit, kommen zwei Regelungsvarianten in Betracht: Entweder einigen sich die Parteien darauf, dass der Vermieter einen Ofen oder eine andere Heizung einbaut, oder es ist der Mieter, der für den Einbau einer Heizung zu sorgen hat. Welche dieser Varianten vorliegt, bestimmt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls und den getroffenen Parteiabreden.

Maßgeblich für die Zuordnung der Versorgungspflicht ist insbesondere, ob dem Mieter vertraglich gestattet wurde, auf eigene Initiative eine Heizungsanlage zu installieren, und wie die damit verbundenen Kosten- und Haftungsfragen geregelt sind. Sieht die entsprechende Gestattungsvereinbarung eindeutig vor, dass sämtliche durch den Einbau entstehenden Kosten und Folgekosten ebenso wie die Wartungs- und Instandhaltungskosten vom Mieter zu tragen sind, spricht dies eindeutig dafür, dass die Wärmeversorgung insgesamt Sache des Mieters ist. Wird dem Mieter zudem die Haftung aus dem Betrieb der Anlage sowie die Verpflichtung zum Rückbau bei Auszug auferlegt, unterstreicht dies die vertragliche Zuweisung der Verantwortung an den Mieter. Eine solche, noch vor Abschluss des eigentlichen Mietvertrags getroffene Gestattungsvereinbarung kann dabei als Geschäftsgrundlage für die mietvertraglichen Bestimmungen zu werten sein.

Im hier zu entscheidenden Fall hatten die Kläger als Mieter mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten vor Abschluss des Mietvertrags eine Gestattungsvereinbarung geschlossen, die den Einbau einer Zentralheizung auf eigene Kosten sowie die Übernahme sämtlicher Folgekosten und der Betriebshaftung durch die Mieter vorsah. Der spätere Abschluss eines neuen Mietvertrags mit einem anderen Vertragspartner änderte an dieser einmal begründeten Zuständigkeitsverteilung nichts, zumal die Regelung über Jahrzehnte hinweg unbeanstandet gelebt wurde.

Welche Bedeutung hat das WohnraumstärkungsG NRW für die vertragliche Zuständigkeit?

Landesrechtliche Vorschriften zur Wohnraumaufsicht können die vertragliche Verteilung von Pflichten zwischen Mietvertragsparteien nicht verändern. Beim WohnraumstärkungsG NRW handelt es sich um öffentlich-rechtliches Wohnungsbauaufsichtsrecht, das keine unmittelbare Auswirkung auf die vertraglichen Beziehungen der Parteien hat. Auf die Frage, ob die dort normierten Mindestanforderungen an Wohnraum erfüllt sind, kommt es für die zivilrechtliche Beurteilung der wechselseitigen Vertragspflichten daher nicht an, da das Gesetz keine Änderung der vertraglich vorgesehenen Zuständigkeitsverteilung bewirkt. Eine mögliche öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers als Verfügungsberechtigter im Sinne des Gesetzes ändert nichts an der vertraglichen Zuweisung der wechselseitigen Verpflichtungen der Mietvertragsparteien.

Soweit im amtlichen Leitfaden zum Wohnraumstärkungsgesetz NRW ausgeführt wird, dass Verfügungsberechtigte auch ohne ausdrückliche Vereinbarung einen Mindeststandard schulden, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt, folgt daraus lediglich, dass der Vermieter dafür Sorge zu tragen hat, dass die baulichen Voraussetzungen für den Einbau einer Heizquelle vorhanden sind. Eine weitergehende Verpflichtung zur Bereitstellung oder Finanzierung der Heizquelle selbst lässt sich hieraus nicht ableiten.

Welche baulichen Mindestvoraussetzungen muss der Vermieter erfüllen?

Auch unabhängig von landesgesetzlichen Sonderregelungen ist zu fordern, dass die vermieteten Räume über die erforderlichen Vorrichtungen verfügen, damit der Mieter die Beheizung selbst veranlassen kann. Diese Anforderung beschränkt sich auf die baulichen Grundvoraussetzungen, insbesondere eine funktionsfähige Anschlussmöglichkeit an einen überprüften und funktionstüchtigen Schornstein, nicht jedoch auf die Bereitstellung einer konkreten Heizungsanlage.

Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall bestand unstreitig eine Anschlussmöglichkeit auch für die von den Mietern beschaffte Ersatzheizung, der Schornstein war vorhanden, überprüft und funktionsfähig. Zudem lag ein Angebot einer Fachfirma für den Einbau der konkreten Anlage vor, und die Vermieterin zeigte sich bereit, den Einbau zu gestatten. Unter diesen Voraussetzungen waren die baulichen Mindestanforderungen erfüllt, sodass die Vermieterin keine weitergehenden Verpflichtungen traf.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.