Schriftformerfordernis bei Projektmietverträgen: Mietfläche, Miethöhe und Baubeschreibung bei Vermietung vom Reißbrett

Das gesetzliche Schriftformerfordernis gilt auch für Mietverträge über erst noch zu errichtende Objekte. Mietfläche und Miethöhe müssen sich nicht exakt beziffert, sondern lediglich anhand der Vertragsurkunde bestimmbar aus einer vereinbarten Berechnungsmethode ergeben. Auch Nachträge, ein eingeräumtes Umbaurecht oder ein fehlendes Übergabeprotokoll stehen der Formwirksamkeit nicht entgegen, sofern der sachliche Zusammenhang zum Hauptvertrag erkennbar bleibt.

Wozu dient das Schriftformerfordernis?

Für langfristige Mietverträge über Grundstücke und Räume schreibt § 550 BGB die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform vor. Dieses Formerfordernis bezweckt vornehmlich den Schutz des Erwerbers eines Grundstücks, der Klarheit über Inhalt und Dauer des Mietverhältnisses erhalten soll, in das er eintritt. Das Formerfordernis gilt uneingeschränkt auch für Mietverträge über Projekte, die bei Vertragsschluss erst noch errichtet werden müssen („Vermietung vom Reißbrett“).

Müssen Mietfläche und Miethöhe exakt beziffert werden?

Die mietvertragliche Bestimmung der Mietfläche und daraus resultierend der Miethöhe muss sich für einen Dritten zweifelsfrei aus der Vertragsurkunde ergeben oder jedenfalls bestimmbar bleiben. Die Parteien können sich einer Berechnungsmethode (beispielsweise Quadratmetermiete) bedienen und die Anwendung der Methode sowie die Berechnungsparameter in der Urkunde festlegen. Eine exakt pauschalierte Quadratmeterangabe ist nicht zwingend erforderlich, wenn sich aus dem Vertrag die Grundlagen für die Berechnung der Miethöhe, wie etwa die zu Grunde zu legende Fläche und der Preis pro Quadratmeter, hinreichend eindeutig ergeben. Die tatsächliche Miete kann dann auch über Jahre durch übereinstimmende Praxis der Parteien konkretisiert werden, ohne dass dies einen Schriftformverstoß begründet. Für eine Bestimmbarkeit der Miete ist nicht notwendig, dass ein schriftliches Aufmaß als Nachtrag beigefügt wird.

Welchen Anforderungen müssen Nachträge genügen?

Nachträgliche Vereinbarungen, die wesentliche vertragliche Regelungen ändern, ergänzen oder konkretisieren, unterliegen ebenfalls dem Schriftformerfordernis. Dies erfordert nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass alle Vertragsbestandteile und Nachträge sachlich in Zusammenhang stehen und eine gedankliche Einheit bilden. Hierfür genügt eine formelle, sich aus der Dokumentation ergebende Bezugnahme der Nachträge auf den Hauptvertrag und umgekehrt (vgl. BGH, 14.07.2004 - Az: XII ZR 68/02; BGH, 22.04.2015 - Az: XII ZR 55/14). Die körperliche Verbindung oder eine lückenlose Durchnummerierung aller Nachträge ist nicht erforderlich, solange in der Gesamtschau für einen Dritten erkennbar ist, welche Regelungen zusammengehören und dass diese aufeinander Bezug nehmen.

Sogenannte Nebenabreden, die keine wesentlichen Hauptleistungspflichten betreffen, müssen nicht zwingend schriftformkonform dokumentiert werden.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.