Wohnfläche: Kann eine Anrechnung des Balkons zu 50 % im Mietvertrag vereinbart werden?

Eine formularvertragliche Klausel, nach der die Balkonfläche mit 50 % statt der üblichen 25 % auf die Wohnfläche angerechnet wird, verstößt nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB. Der Vermieter muss nicht darauf hinweisen, dass er von der üblichen Berechnungsmethode nach der Wohnflächenverordnung abweicht. Eine Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung scheidet damit aus, wenn die vereinbarte Anrechnung eingehalten wird.

Wann liegt eine zur Mietminderung berechtigende Wohnflächenabweichung vor?

Gegenstand des Verfahrens war die Frage, ob eine formularvertragliche Regelung zur Anrechnung der Balkonfläche auf die Wohnfläche wirksam ist, wenn sie von der gesetzlich vorgesehenen Berechnungsmethode abweicht. Nach der Wohnflächenverordnung ist eine Balkonfläche im Regelfall lediglich mit einem Viertel, in Ausnahmefällen mit bis zur Hälfte der Grundfläche zu berücksichtigen. In den zugrunde liegenden Mietverträgen war formularmäßig vereinbart, dass der Balkon stets mit 50 % der Fläche in die Wohnflächenberechnung einfließt. Vorliegend betraf dies zwei aufeinanderfolgende Mietverhältnisse, bei denen sich unter Zugrundelegung dieser Klausel keine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % ergab, während eine Berechnung mit lediglich 25 % Balkonanrechnung eine relevante Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zur Folge gehabt hätte.

Eine Mietminderung wegen einer Wohnflächenabweichung setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht. Maßgeblich für die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche ist dabei zunächst, welche Berechnungsmethode die Parteien vertraglich vereinbart haben. Treffen die Vertragsparteien eine von den gesetzlichen Berechnungsvorschriften abweichende Vereinbarung zur Anrechnung bestimmter Flächenanteile, ist diese Vereinbarung der Berechnung zugrunde zu legen, sofern sie wirksam ist. Nur wenn eine Regelung zur Wohnflächenberechnung fehlt, greift ergänzend die übliche, an der Wohnflächenverordnung orientierte Berechnungsmethode.

Verstößt eine von der Wohnflächenverordnung abweichende Anrechnungsklausel gegen das Transparenzgebot?

Das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Verwender einer Allgemeinen Geschäftsbedingung, Rechte und Pflichten des Vertragspartners so klar und verständlich wie möglich darzustellen. Ziel ist es, dem durchschnittlichen Vertragspartner die Regelung verständlich zu machen und ihm die daraus resultierenden wirtschaftlichen Nachteile so deutlich vor Augen zu führen, wie es die Umstände erfordern. Eine Klausel, nach der die Balkonfläche mit 50 % der Grundfläche auf die Wohnfläche angerechnet wird, genügt diesen Anforderungen, wenn die Verpflichtung des Mieters aus der Regelung eindeutig hervorgeht. Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot lässt sich nicht daraus herleiten, dass der Vermieter nicht ausdrücklich darauf hinweist, dass er von der gesetzlich normierten Regelanrechnung von 25 % abweicht. Das Transparenzgebot verlangt keine Aufklärung über die Existenz und den Inhalt der Wohnflächenverordnung als Vergleichsmaßstab; entscheidend ist allein, dass die vertraglich getroffene Regelung selbst klar und eindeutig formuliert ist. Unter Berücksichtigung der dem Mietvertrag beigefügten Grundrisspläne ist zudem erkennbar, in welchem Umfang die Balkonfläche die Wohnfläche erhöht, sodass die wirtschaftliche Tragweite der Klausel für den Mieter nachvollziehbar bleibt.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.