Unklare Forderungsaufstellungen reichen nicht für eine Kündigung wegen Zahlungsverzug

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nur wirksam, wenn der geltend gemachte Mietrückstand sowohl formell in der Kündigungserklärung als auch materiell im Rechtsstreit nachvollziehbar und rechnerisch schlüssig dargelegt wird. Beruht der Rückstand auf einseitig erhöhten Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen, muss der Vermieter diese Erhöhungen im Einzelnen begründen; unsubstantiierte oder widersprüchliche Forderungsaufstellungen genügen weder den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB noch denen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Wann erfolgt eine fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs?

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs setzt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB voraus, dass der Mieter mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand gerät. Für Wohnraummietverhältnisse verlangt § 569 Abs. 4 BGB zusätzlich, dass der Kündigungsgrund in der Kündigungserklärung selbst angegeben wird. Diese formelle Anforderung dient dazu, dem Mieter eine Überprüfung der Berechtigung der Kündigung zu ermöglichen, ohne dass er auf weitere Nachforschungen angewiesen ist.

Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand muss deshalb sowohl formell in der Kündigungserklärung als auch materiell im gerichtlichen Verfahren schlüssig dargelegt werden. Beide Ebenen sind zu unterscheiden: Formell unwirksam ist eine Kündigung bereits dann, wenn die Kündigungserklärung selbst keine hinreichenden Angaben zur Berechnung des Rückstands enthält. Materiell unwirksam ist sie, wenn der behauptete Rückstand tatsächlich nicht oder nicht in der geltend gemachten Höhe besteht.

Welche Anforderungen gelten an die Darlegung des Rückstands?

Nennt der Vermieter in der Kündigungserklärung lediglich einen Gesamtbetrag als Mietrückstand, ohne die zugrunde liegende Berechnung nachvollziehbar zu machen, genügt dies den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB nicht. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich die geltend gemachte Miethöhe im maßgeblichen Zeitraum mehrfach durch Erhöhungen der Betriebskosten- oder Heizkostenvorauszahlung verändert hat. In einem solchen Fall ist zu erwarten, dass die Rückstände monatsbezogen unter Angabe der jeweils geschuldeten Nettomiete sowie der jeweiligen Vorauszahlungen dargestellt werden, damit der Mieter den Rückstand auf seine Stichhaltigkeit hin prüfen kann.

Legt der Vermieter der Kündigung eine Forderungsaufstellung bei, die mit einem nicht erläuterten Anfangssaldo beginnt, und wird dieser Saldo auch im weiteren Verfahren nicht dargelegt, bleibt der geltend gemachte Rückstand unschlüssig. Bestreitet der Mieter zudem die Berechtigung einzelner Vorauszahlungserhöhungen und legt der Vermieter nicht dar, weshalb die verlangten Erhöhungen von den jeweils zugrunde liegenden Betriebskosten- beziehungsweise Heizkostenabrechnungen erheblich abweichen, ist auch insoweit die schlüssige Darlegung des Rückstands nicht erbracht (vgl. BGH, 28.09.2011 - Az: VIII ZR 294/10). Bleibt aufgrund unsubstantiierten, widersprüchlichen Vortrags unklar, in welcher Höhe und für welche Zeiträume ein Rückstand tatsächlich besteht, kann die Kündigung hierauf nicht gestützt werden (vgl. BGH, 12.05.2010 - Az: VIII ZR 96/09).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.