Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters: Anforderungen an Bestreiten, Besichtigungsrecht und Verjährung

Ein Vermieter kann Mängel, die durch von ihm beauftragte Handwerker verursacht wurden, nicht wirksam mit Nichtwissen bestreiten. Möchte er die Mietsache zur Mängelprüfung besichtigen, muss er dem Mieter konkrete Terminvorschläge unterbreiten; eine bloße Aufforderung zur Kontaktaufnahme genügt nicht.

Der Instandsetzungsanspruch des Mieters unterliegt als Dauerverpflichtung während des laufenden Mietverhältnisses weder der Verjährung noch regelmäßig der Verwirkung.

Instandsetzungspflicht des Vermieters

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, wodurch ein Mangel entstanden ist, und erfasst auch Mängel, die erst nach Überlassung der Mietsache auftreten. Ein Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands setzt voraus, dass die Mietsache in ihrer Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt ist und diese Beeinträchtigung dem Vermieter angezeigt wurde.

Vorliegend betraf dies unter anderem die fehlende Beheizbarkeit eines Zimmers infolge des Abrisses eines Schornsteins sowie ein infolge einer eigenmächtigen Türöffnung durch den Vermieter defektes Sicherheitsschloss der Wohnungseingangstür.

Kann der Vermieter die Verursachung von Mängeln durch eigene Handwerker mit Nichtwissen bestreiten?

Ein Bestreiten mit Nichtwissen gemäß § 138 Abs. 4 ZPO ist nur zulässig für Tatsachen, die weder eigene Handlungen der Partei betreffen noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung waren. Werden Mängel des Mietobjekts durch vom Vermieter beauftragte Dienstleister oder Handwerker verursacht, handelt es sich um einen Umstand aus dessen eigenem Verantwortungs- und Wahrnehmungsbereich. Ein Bestreiten mit Nichtwissen ist in diesem Fall prozessual unzulässig und führt gemäß § 138 Abs. 3 ZPO zur Fiktion des Zugestehens der betreffenden Tatsache.

Welche Anforderungen bestehen an eine Wohnungsbesichtigung zur Mängelprüfung?

Zeigt der Mieter dem Vermieter Mängel an, obliegt es dem Vermieter, im Rahmen seines Besichtigungsrechts tätig zu werden, um die Mängel in Augenschein zu nehmen und den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Hierzu ist erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter konkrete Besichtigungstermine mitteilt. Eine bloße Aufforderung an den Mieter, sich zwecks Terminabstimmung mit einer bestimmten Person in Verbindung zu setzen, genügt diesen Anforderungen nicht. Unterbleibt eine solche konkrete Terminmitteilung, kann sich der Vermieter im Rechtsstreit nicht darauf berufen, der Mangel sei mangels Besichtigung nicht hinreichend dargelegt.

Prozessuale Präklusion verspäteten Vortrags

Wird Sachvortrag erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereicht, ohne dass zuvor eine Schriftsatzfrist nach § 283 ZPO beantragt oder gewährt wurde, ist dieser Vortrag gemäß § 296 a ZPO grundsätzlich unbeachtlich, sofern es sich um neue Angriffs- oder Verteidigungsmittel handelt. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 Abs. 2 ZPO ist in einem solchen Fall nur geboten, wenn eine Verletzung der Hinweis- und Aufklärungspflicht oder des rechtlichen Gehörs vorliegt. Ein Überraschungsurteil liegt insbesondere dann nicht vor, wenn das Gericht den Parteien zuvor einen Vergleichsvorschlag unterbreitet hat, der inhaltlich nur unwesentlich von der späteren Entscheidung abweicht. Die Unterbreitung eines Vergleichsvorschlags nach § 278 Abs. 2 ZPO im Rahmen der mündlichen Verhandlung stellt für sich genommen keinen Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör dar.

Unterliegen Mängelbeseitigungsansprüche der Verjährung?

Bei der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Eine solche Pflicht entsteht während des Bestehens des Mietverhältnisses fortlaufend neu, und zwar auch insoweit, als sie auf die Beseitigung bereits aufgetretener Mängel gerichtet ist. Eine vertragliche Dauerverpflichtung kann während des laufenden Vertragsverhältnisses daher begrifflich nicht verjähren (vgl. BGH, 17.02.2010 - Az: VIII ZR 104/09).

Kommt eine Verwirkung des Mängelbeseitigungsanspruchs in Betracht?

Die Verwirkung eines Rechts setzt neben dem bloßen Zeitablauf voraus, dass besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die beim Verpflichteten ein schutzwürdiges Vertrauen darauf begründen, der Berechtigte werde sein Recht nicht mehr geltend machen (vgl. BGH, 17.02.2010 - Az: VIII ZR 104/09). Wiederholte Mängelanzeigen des Mieters stehen der Annahme eines solchen Vertrauenstatbestands entgegen. Die fortlaufende Zahlung der ungeminderten Miete durch den Mieter begründet für sich genommen kein schutzwürdiges Vertrauen des Vermieters, da hierin lediglich vertragstreues Verhalten liegt (vgl. Jauernig/Mansel, 17. Aufl. 2018, BGB § 242 Rn. 61, beck-online).

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