Mieter irrt sich bei der Verjährung - Vermieter darf trotzdem nicht kündigen

Die schuldhafte Verletzung der Pflicht zur erneuten Leistung einer Mietsicherheit rechtfertigt jedenfalls dann keine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Mieter die Kaution zuvor bereits gegenüber dem ursprünglichen Vermieter erbracht hatte und lediglich einem vermeidbaren, aber nachvollziehbaren Rechtsirrtum über die Verjährung des Anspruchs unterlag. Ein solcher Pflichtenverstoß beruht allenfalls auf Fahrlässigkeit und wiegt damit deutlich weniger schwer als ein vorsätzliches Verhalten.

Räumungsklage und Kündigung wegen unterbliebener Kautionsleistung

Gegenstand der Entscheidung war ein auf §§ 985, 546 Abs. 1 BGB gestützter Räumungsanspruch, dem eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zugrunde lag. Die Kündigung wurde damit begründet, dass der Mieter seiner Pflicht zur (erneuten) Leistung einer Mietsicherheit nicht nachgekommen sei. Vorliegend hatte der Mieter die ursprünglich vereinbarte Kaution zunächst unstreitig durch Überweisung an den damaligen Vermieter erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB). Die Notwendigkeit einer erneuten Kautionsleistung ergab sich erst daraus, dass die Einrichtung eines zugunsten des Vermieters zu verpfändenden Kautionskontos - und damit die Freigabe der ursprünglich geleisteten Sicherheit - auf ausdrücklichen Wunsch des (Rechtsnachfolge-)Vermieters erfolgt war.

Verjährungseinrede als vorrangiger Abweisungsgrund

In erster Linie stützte das Gericht die Klageabweisung darauf, dass dem Anspruch auf (erneute) Kautionsleistung die peremptorische Einrede der Verjährung nach § 214 Abs. 1 BGB entgegenstand. Bei der Prüfung, ob grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne des § 199 BGB vorliegt, ist nach den in Bezug genommenen Ausführungen der Kommentarliteratur (vgl. Spindler, in: BeckOK BGB, 62. Ed. 1.5.2022, § 199 Rn. 24 m.w.N.) das Interesse des Gläubigers maßgeblich, wobei an einen Unternehmer strengere Anforderungen zu stellen sind als an einen Verbraucher. Der Vermieter durfte danach nach Erhalt eines entsprechenden Schreibens nicht ohne Weiteres darauf vertrauen, dass ein Mietkautionskonto tatsächlich eingerichtet und zu seinen Gunsten verpfändet worden war.

Kein berechtigtes Interesse an der Kündigung bei Rechtsirrtum

Selbständig tragend führte das Gericht aus, dass die ordentliche Kündigung selbst dann keine Beendigung des Mietverhältnisses bewirkt hätte, wenn keine Verjährung eingetreten wäre. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung eine erhebliche und schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter voraus. Diese Erheblichkeitsschwelle war nicht erreicht, weil der Mieter sich - dokumentiert durch ein Schreiben, in dem er sich ausdrücklich auf Verjährung und Verwirkung berief - in einem Rechtsirrtum über den Fortbestand der Kautionsleistungspflicht befand. Ein hierauf beruhender Verzug wäre demnach allenfalls fahrlässig und nicht vorsätzlich verursacht worden.

Abgrenzung nach dem Verschuldensgrad

Für die Bewertung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist der Grad des Verschuldens von maßgeblicher Bedeutung. Eine lediglich fahrlässig verursachte Pflichtverletzung wiegt danach deutlich weniger schwer als eine vorsätzliche (vgl. LG Berlin, Urt. v. 13.02.2020 - Az: 67 S 369/18). Zusätzlich zu Gunsten des Mieters war zu berücksichtigen, dass dieser seine ursprüngliche Kautionspflicht bereits vollständig erfüllt hatte und die erneute Zahlungspflicht allein auf einer vom ursprünglichen Vermieter und dessen Rechtsnachfolger veranlassten Freigabe der zuvor geleisteten Sicherheit beruhte. Die Verantwortung für die Notwendigkeit einer neuerlichen Kautionsleistung lag damit maßgeblich im Verantwortungsbereich der Vermieterseite.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.