Mietpreisbremse in Frankfurt ausgelaufen: Landesverordnung mangels Begründung unwirksam

Eine landesrechtliche Verordnung zur Mietpreisbremse nach § 556 d BGB darf höchstens fünf Jahre gelten und muss bei jeder Verlängerung erneut mit aktuellem, nachvollziehbarem Tatsachenmaterial begründet werden. Stützt sich der Verordnungsgeber trotz vorliegender neuerer Erhebungen weiterhin auf veraltete Daten, ist die Verlängerung unwirksam.

Was sieht die Mietpreisbremse vor?

Gemäß § 556 d Abs. 1 BGB darf die bei Mietbeginn vereinbarte Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Die Bestimmung des betroffenen Gebiets obliegt nach § 556 d Abs. 2 BGB den Landesregierungen, die dies durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre festlegen können. Wird die vereinbarte Miete unter Verstoß gegen diese Vorgabe zu hoch angesetzt, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete gemäß § 556 g Abs. 1 S. 3 i. V. m. §§ 812 ff. BGB zurückverlangen; § 814 BGB findet gemäß § 556 g Abs. 1 S. 4 BGB keine Anwendung, sodass eine etwaige Kenntnis des Mieters von der Nichtschuld dem Rückforderungsanspruch nicht entgegensteht.

Welche Anforderungen gelten für die Verlängerung einer Mietpreisbremsen-Verordnung?

Die Ermächtigungsgrundlage des § 556 d Abs. 2 BGB in der bis zum 22.07.2025 gültigen Fassung begrenzte die Geltungsdauer einer entsprechenden Landesverordnung auf maximal fünf Jahre. Eine „Verlängerung“ einer bestehenden Verordnung über diesen Zeitraum hinaus stellt daher der Sache nach den Neuerlass einer Mieterschutzverordnung dar und muss dementsprechend erneut sämtliche Voraussetzungen des § 556 d BGB erfüllen. Dazu gehört insbesondere das Begründungserfordernis des § 556 d Abs. 2 S. 5 und 6 BGB: Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen im Einzelfall für die jeweilige Gemeinde ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt. Die bloße Mitteilung eines Gesamtergebnisses genügt nicht; erforderlich sind vorherige empirische Untersuchungen (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage, § 556 d Rn. 5). Der Zweck dieser Anforderung besteht darin, die Landesregierungen zu einer sorgfältigen, nachvollziehbaren Prüfung jeder einzelnen Gemeinde zu zwingen und eine allein politisch motivierte Gebietsausweisung zu verhindern.

Wann fehlt es an einer ausreichenden Begründung?

Stützt sich der Verordnungsgeber bei der Begründung ausschließlich auf ein Datenmaterial, dessen Erhebungszeitraum bereits deutlich länger als die zulässige fünfjährige Geltungsdauer der Verordnung zurückliegt, bestehen Zweifel an dessen Aktualität im Sinne der Gesetzesbegründung zu § 556 d BGB (BT-Drucksache 18/3121, S. 29), wonach eine „zeitnahe“ Datenerhebung erforderlich ist, sofern nicht bereits aktuelleres Material vorliegt. Entscheidend ist zudem, ob dem Verordnungsgeber im Zeitpunkt des Erlasses bereits aktuelleres, aber noch unveröffentlichtes Datenmaterial zur Verfügung stand. Wird ein solches vorhandenes aktuelles Gutachten weder veröffentlicht noch der Begründung der Verordnung zugrunde gelegt, kommt dies einer Verweigerung der gesetzlich geforderten Begründung gleich. In einem solchen Fall ist die Verordnung mangels ausreichender Begründung unwirksam, ohne dass es noch darauf ankommt, ob älteres Zahlenmaterial für sich genommen ausreichend gewesen wäre.

Wer prüft die Wirksamkeit einer solchen Landesverordnung?

Die Zivilgerichte sind befugt und verpflichtet, die Rechtmäßigkeit einer landesrechtlichen Mietpreisbremsen-Verordnung im Rahmen eines Rechtsstreits eigenständig zu überprüfen und die Verordnung gegebenenfalls als nichtig einzustufen (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage, § 556 d Rn. 94; BGH, 04.11.2015 - Az: VIII ZR 217/14, zu einer Kappungsgrenzen-Verordnung nach § 558 Abs. 3 BGB). Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 Abs. 2 BGB maßgeblich; seine Aufgabe beschränkt sich darauf, die tatsächlichen Verhältnisse am Mietmarkt nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu ermitteln und wiederzugeben, nicht jedoch darauf, Gründe für die Marktentwicklung darzulegen oder aus wirtschaftlichen, sozialen oder politischen Erwägungen wünschenswerte Mieten auszuweisen.

Welche Folgen hat die Unwirksamkeit der Verlängerungsverordnung?

Ist die Verlängerungsverordnung mangels ausreichender Begründung unwirksam, endet die Geltungsdauer der ursprünglichen Mieterschutzverordnung mit Ablauf der darin bestimmten Frist. Für den davorliegenden Zeitraum bleibt die ursprüngliche Verordnung wirksam, sodass für zurückliegende Mietzahlungen ein Rückforderungsanspruch wegen Überschreitung der zulässigen Miethöhe bestehen kann; für den nachfolgenden Zeitraum entfällt hingegen die Bindung an die Kappungsgrenze des § 556 d Abs. 1 BGB, da das betroffene Gebiet ab diesem Zeitpunkt nicht mehr wirksam als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist.

Vorliegend betraf dies eine hessische Mieterschutzverordnung, deren ursprüngliche fünfjährige Geltungsdauer auslief und deren Verlängerung mangels hinreichend aktueller und im Verordnungstext verwerteter Datengrundlage als unwirksam angesehen wurde, sodass die Mietpreisbremse ab dem auf den Fristablauf folgenden Tag keine Wirkung mehr entfaltete.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.