Wucher im Mietrecht: Wann ist ein Gewerbemietvertrag sittenwidrig nichtig?

Ob ein gewerblicher Mietvertrag wegen auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung als sittenwidriges, wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, setzt die sachverständige Ermittlung der ortsüblichen Miete anhand vergleichbarer Objekte voraus. Gerichte dürfen nicht ohne sachverständige Beratung auf Vergleichswerte aus allgemeinen Marktberichten zurückgreifen, wenn deren Vergleichbarkeit mit dem konkreten Objekt streitig ist. Die Ablehnung eines entsprechenden Beweisantrags verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

Wucherähnliches Rechtsgeschäft im Gewerbemietrecht - Grundlagen

Ein Mietvertrag ist nach § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliches Rechtsgeschäft nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und weitere Umstände hinzutreten, insbesondere eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten. Auch bei gewerblichen Mietverträgen ist ein auffälliges Missverhältnis anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Maßstab ist dabei der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu erzielen ist.

Wie ist der Marktwert zu ermitteln?

Der Marktwert der Nutzungsüberlassung ist bei Miet- und Pachtverhältnissen regelmäßig anhand der Miete zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird. Stehen ausnahmsweise vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung, sind andere Erfahrungswerte heranzuziehen. Auch in diesem Fall darf jedoch auf die Ermittlung des objektiven Verkehrswerts nicht verzichtet und der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit nicht verlassen werden.

In der Regel ist der Tatrichter gehalten, sich bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete - einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind - sachverständig beraten zu lassen. Können ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden, muss ein mit der konkreten Marktsituation vertrauter Sachverständiger beurteilen, welche Miete für das besondere Objekt erzielt werden kann.

Darf ein Gericht auf allgemeine Marktberichte zurückgreifen?

Ein Gericht darf die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht mit der Begründung ablehnen, die Vergleichsgröße lasse sich aus einem allgemeinen Gewerbemarktbericht (hier: der IHK) entnehmen, wenn die Vergleichbarkeit der dort ausgewiesenen Objekte mit dem streitgegenständlichen Mietobjekt bestritten ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Marktbericht Mieten für eine andere Nutzungsart (z. B. Büroflächen) ausweist und das streitgegenständliche Objekt einer abweichenden Nutzung (z. B. Fitnessstudio mit Bar) dient. In einem solchen Fall geben die ausgewiesenen Werte keinen hinreichenden Aufschluss über die ortsübliche Miete für das konkrete Objekt, sodass zwingend sachverständige Beratung einzuholen ist.

Verletzung des rechtlichen Gehörs durch Ablehnung des Beweisantrags

Lehnt ein Berufungsgericht den Antrag einer Partei auf Einholung eines Sachverständigengutachtens ab, obwohl die Vergleichbarkeit der herangezogenen Referenzwerte streitig ist und die ablehnende Entscheidung im Prozessrecht keine Stütze findet, verletzt dies den Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG. Das Gebot des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, entscheidungserhebliche Beweisanträge zu berücksichtigen. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze findet (vgl. BGH, 12.05.2021 - Az: XII ZR 152/19).

Wann kann auf eine verwerfliche Gesinnung bei Vollkaufleuten geschlossen werden?

Selbst wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen vereinbarter und ortsüblicher Miete festgestellt wird, kann daraus nicht ohne Weiteres auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden. Bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen sind angesichts der für die Vertragsparteien bestehenden Bewertungsschwierigkeiten tatrichterliche Würdigungen erforderlich, ob das auffällige Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. Voraussetzung ist, dass auch der Marktwert der Leistung für ihn in etwa erkennbar war.

Besondere Bedeutung kommt der Vollkaufmann-Eigenschaft des benachteiligten Vertragspartners zu: Ist dieser Vollkaufmann - bei einer OHG gemäß § 6 Abs. 1 HGB -, begründet dies in aller Regel die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit ausgenutzt hat. Diese Vermutung ist im Rahmen der Gesamtwürdigung zu berücksichtigen, kann jedoch widerlegt werden.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.