Ein außerordentliches Kündigungsrecht eines Gewerbemieters setzt das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB voraus. Maßgeblich ist, ob dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
Pauschale Hinweise auf eine angebliche Gewaltbereitschaft des Vermieters sowie bloße Verbalattacken genügen für die Annahme eines wichtigen Grundes nicht. Auch einzelne unstreitig unangemessene Verhaltensweisen - hier etwa das Umstoßen eines Werbeschilds oder ein körperlicher Angriff im Zusammenhang mit einer Rangelei - rechtfertigen nicht zwingend die sofortige Vertragsbeendigung. Entscheidend ist, ob die Vorfälle eine gravierende Pflichtverletzung darstellen, die das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört.
Eine fristlose Kündigung kann nur dann ohne vorherige Abmahnung wirksam sein, wenn eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung vorliegt oder eine Abmahnung offensichtlich erfolglos wäre. Wird lediglich ein einzelner Vorfall dargelegt, der nicht zu erheblichen Verletzungsfolgen geführt hat, rechtfertigt dies keine sofortige Beendigung des Vertragsverhältnisses.
Soweit ein Mieter die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf körperliche Angriffe stützt, sind konkrete und nachweisbare Tatsachen erforderlich. Die bloße Behauptung schwerer Übergriffe ohne hinreichende Beweislage genügt nicht. Auch die Vorlage von nachträglichen Erklärungen Dritter ersetzt die notwendige Feststellung konkreter Vertragsverstöße nicht.
Eine Minderung der Miete auf null setzt voraus, dass die Mietsache aufgrund der behaupteten Pflichtverletzungen vollständig unbrauchbar geworden ist. Wird das Mietobjekt im Kündigungszeitraum tatsächlich noch genutzt, besteht der Anspruch des Vermieters auf Miete oder Nutzungsentschädigung fort. Nebenkostenvorauszahlungen sind ebenfalls zu entrichten, solange keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.
Ein Anspruch auf Schmerzensgeld setzt den Nachweis einer widerrechtlichen und schuldhaften Verletzungshandlung voraus. Bleibt dieser Beweis aus, besteht kein Zahlungsanspruch.
Die Inanspruchnahme eines Bürgen aus einer Mietbürgschaft erfordert ein fortbestehendes Rechtsschutzbedürfnis. Ist zwischen den Vertragsparteien nachträglich eine abweichende Regelung getroffen worden, entfällt die Grundlage für eine Inanspruchnahme.
Pauschale Hinweise auf eine angebliche Gewaltbereitschaft des Vermieters sowie bloße Verbalattacken genügen für die Annahme eines wichtigen Grundes nicht. Auch einzelne unstreitig unangemessene Verhaltensweisen - hier etwa das Umstoßen eines Werbeschilds oder ein körperlicher Angriff im Zusammenhang mit einer Rangelei - rechtfertigen nicht zwingend die sofortige Vertragsbeendigung. Entscheidend ist, ob die Vorfälle eine gravierende Pflichtverletzung darstellen, die das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört.
Eine fristlose Kündigung kann nur dann ohne vorherige Abmahnung wirksam sein, wenn eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung vorliegt oder eine Abmahnung offensichtlich erfolglos wäre. Wird lediglich ein einzelner Vorfall dargelegt, der nicht zu erheblichen Verletzungsfolgen geführt hat, rechtfertigt dies keine sofortige Beendigung des Vertragsverhältnisses.
Soweit ein Mieter die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf körperliche Angriffe stützt, sind konkrete und nachweisbare Tatsachen erforderlich. Die bloße Behauptung schwerer Übergriffe ohne hinreichende Beweislage genügt nicht. Auch die Vorlage von nachträglichen Erklärungen Dritter ersetzt die notwendige Feststellung konkreter Vertragsverstöße nicht.
Eine Minderung der Miete auf null setzt voraus, dass die Mietsache aufgrund der behaupteten Pflichtverletzungen vollständig unbrauchbar geworden ist. Wird das Mietobjekt im Kündigungszeitraum tatsächlich noch genutzt, besteht der Anspruch des Vermieters auf Miete oder Nutzungsentschädigung fort. Nebenkostenvorauszahlungen sind ebenfalls zu entrichten, solange keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.
Ein Anspruch auf Schmerzensgeld setzt den Nachweis einer widerrechtlichen und schuldhaften Verletzungshandlung voraus. Bleibt dieser Beweis aus, besteht kein Zahlungsanspruch.
Die Inanspruchnahme eines Bürgen aus einer Mietbürgschaft erfordert ein fortbestehendes Rechtsschutzbedürfnis. Ist zwischen den Vertragsparteien nachträglich eine abweichende Regelung getroffen worden, entfällt die Grundlage für eine Inanspruchnahme.
OLG Köln, 21.06.2019 - Az: 22 U 120/18
ECLI:DE:OLGK:2019:0621.22U120.18.00
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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