Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenDie Angabe der einzelnen Rechnungsdaten ist für die
formelle Rechtsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung ist nicht erforderlich. D.h. das Fehlen der Zählerstände macht die Rechnung nicht formell unwirksam.
Ein unterlassener Vorwegabzug für gewerbliche Nutzung stellt ebenfalls allenfalls einen materiellen Fehler dar. Auch unrichtige Flächenwerte stellen materielle Fehler dar.
Unverständliche Verteilungsschlüssel stellen zwar grundsätzlich einen formellen Fehler dar. Eine Abrechnung von Wärmekosten, die der Heizkostenverordnung genügt, ist aber formell wirksam, auch wenn sie nur ein mit den Vorschriften vetrauter Mieter nachprüfen kann.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin Nachzahlungsansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen für die Zeiträume vom 01.05.2008 bis zum 30.04.2009, vom 01.05.2009 bis zum 30.04.2010 und vom 01.05.2010 bis zum 30.04.2011 geltend. Die Nebenkostenabrechnungen wurden seitens der Klägerin am 03.02.2010, am 03.02.2011 und am 25.01.2012 unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen des Beklagten erstellt. Die
Heiz- und Warmwasserkostenrechnungen erstellte jeweils die Firma P. extern; diese waren den Abrechnungsschreiben beigefügt. Die Abrechnungen gingen dem Beklagten zu. Aus der Abrechnung vom 03.02.2010 ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 876,16 €, aus der Abrechnung vom 03.02.2011 in Höhe von 776,07 € und aus der Abrechnung vom 25.01.2012 in Höhe von 789,56 €. Der Beklagte bestritt vorgerichtlich die materielle Richtigkeit der ersten beiden Abrechnungen. Er nahm insoweit Belegeinsicht bei der Beklagten. Zahlungen erfolgten nicht. Die offen stehenden Rechnungen vom 03.02.2010 und vom 03.02.2011 mahnte die Klägerin durch ihre Prozessbevollmächtigten außergerichtlich an. Ihr entstanden dafür vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren von 192,90 € bei einem Streitwert von 1.652,23 €.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Abrechnungen seien formell und materiell ordnungsgemäß. Insbesondere habe der Beklagte tatsächlich die abgerechneten Wasserverbräuche gehabt. Er sei daher zum Ausgleich verpflichtet. Bei der Gebäudeversicherung fielen keine besonderen Zuschläge für die gewerbliche Nutzung an. Die Hausmeisterkosten fielen ausschließlich für die Wohnimmobilien an, dessen Tätigkeit für die im Objekt befindliche Gaststätte werde unabhängig davon gezahlt. Soweit in den Abrechnungen Zählerstände nicht angegeben seien, habe der Beklagte diese bei seiner Belegeinsicht zur Kenntnis nehmen können.
Der Beklagte ist der Ansicht, die geltend gemachten Nebenforderungen seien nicht berechtigt. Es sei nicht hinreichend berücksichtigt worden, dass das Gesamtobjekt in nicht unerheblichem Umfang gewerblich genutzt werde. Für Gewerberäume seien im Allgemeinen höhere Versicherungsprämien und Grundsteuern zu entrichten; die Betriebskosten seien daher getrennt zu berechnen. Dass die Positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schornsteinfeger und Grundsteuer auf 67,7539 % reduziert worden seien, reiche nicht aus, weil damit der gewerbliche Teil lediglich quadratmetermäßig heraus gerechnet worden sei. Ferner sei davon auszugehen, dass aufgrund der teilweisen gewerblichen Nutzung des Objektes deutlich höhere Versicherungskosten angefallen seien als bei ausschließlicher Wohnnutzung. Auch seien die Hausmeisterkosten zu Unrecht auf das gesamte Objekt verteilt worden, obwohl die Haupttätigkeit des Hausmeisters in seiner Arbeit in der im Objekt befindlichen Gaststätte liege. Hinsichtlich der Heizkostenabrechnungen, die in zwei unterschiedliche Nutzerkreise (Gewerbe und Wohnungen) aufgeteilt ist, fehlten die Zählerstände, also die Anfangs- und Endstände, so dass diese nicht nachvollziehbar sei. Es liege insoweit ein formeller Fehler vor. Der Beklagte bestreitet die Wasser- und Entwässerungskosten. Diese seien nicht nachvollziehbar ermittelt. Auffällig sei zudem das Verhältnis zwischen den errechneten Gesamtheizkosten und Gesamtwarmwasserkosten. Die Warmwasserkosten lägen erheblich über den Heizkosten, was sehr ungewöhnlich sei. Die Wasserkosten seien überdies ungewöhnlich hoch. Der übliche Jahresverbrauch eines Ein-Personenhaushaltes von 40-45 m³ werde deutlich überschritten. Die Wohnung des Beklagten verfügt unstreitig weder über Badewanne noch Wasch- oder Spülmaschine. Die Verbrauchsmengen könnten daher nicht richtig sein. Insoweit sei anzumerken, dass Anfang Januar 2012 ein Durchfeuchtungsschaden im Bereich der Trennwand zwischen Hausflur und Badezimmer der Wohnung des Beklagten festgestellt worden sei. Der vermieterseits beauftragte Klempner, der Zeuge S., habe insoweit erklärt, dass das ausgetretene Warmwasser zuvor über dessen Warmwasserzähler gelaufen sei und insoweit dort als Mehrverbrauch auftauche. Ein Vergleich der drei streitgegenständlichen Abrechnungen zeige zudem, dass in der Heizkostenabrechnung 2010/2011 von einer Gesamtfläche von 1.325,72 m² ausgegangen werden, während in den anderen beiden Abrechnungen die Gesamtfläche mit 1.367,22 m² angegeben werde. Diese Angabe finde sich auch in der nicht streitgegenständlichen Abrechnung 2011/2012, so dass die Richtigkeit der Gesamtfläche in der Abrechnung 2010/2011 bestritten werden müsse. Die Aufteilung der Heizkosten entspreche zudem nicht der Heizkostenverordnung. Danach sei eine Aufteilung zu 30 % nach Quadratmeter und zu 70 % nach Verbrauch vorgeschrieben, die Klägerin habe aber eine Aufteilung von 50:50 vorgenommen. Die von P. verwandten Verteilungsschlüssel seien nicht nachvollziehbar.
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