Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 1. Dezember 2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die Frage, ob den einzelnen Wohnungseigentümern weiterhin ein eigener Anspruch gegen den Verwalter zustehen kann, war im Gesetzgebungsverfahren umstritten. Während der Gesetzesentwurf der Bundesregierung einen Direktanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter angesichts der umfassenden Innenhaftung der GdWE als „weder sinnvoll, noch notwendig“ ablehnte (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 58), wies der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz in seiner Beschlussempfehlung und seinem Bericht darauf hin, dass die Neufassung des Gesetzes einer Einordnung des Verwaltervertrages als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer nicht entgegenstehe, „soweit die Voraussetzungen dieses Rechtsinstitutes vorliegen“ (BT-Drucks. 19/22634 S. 47). Eine gesetzliche Regelung eines solchen Anspruchs ist jedenfalls nicht erfolgt. Insbesondere begründet auch der auf Empfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (vgl. BT-Drucks. 19/22634 S. 48) eingefügte
§ 43 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 WEG, mit dem die ausschließliche örtliche Zuständigkeit für Streitigkeiten über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter geregelt wird, keinen materiell-rechtlichen Anspruch; denn es handelt sich um eine reine Zuständigkeitsregelung, der auch ein praktischer Anwendungsbereich, etwa für deliktische Ansprüche, verbleibt.
Ob der zwischen der GdWE und dem Verwalter geschlossene Vertrag drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers entfaltet, ist deshalb anhand der von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten allgemeinen Voraussetzungen für die Einbeziehung Dritter in den Schutzbereich eines Vertrages zu beantworten.
Die Herausbildung des Vertrages mit Schutzwirkung für Dritte in der Rechtsprechung des Reichsgerichts und des Bundesgerichtshofs beruht auf ergänzender Vertragsauslegung und knüpft damit an den hypothetischen Willen der Parteien an, der gemäß § 157 BGB unter Berücksichtigung von Treu und Glauben zu erforschen ist. Sie ist dem Umstand geschuldet, dass die Erfüllung vertraglicher Leistungspflichten zu einem gesteigerten sozialen Kontakt der Vertragsparteien und dementsprechend zu einer größeren Einwirkungsmöglichkeit auf die Rechtsgüter des Vertragspartners und gegebenenfalls mit diesem verbundener Dritter führt und das Deliktsrecht - insbesondere wegen der Exkulpationsregelung bei der Gehilfenhaftung nach § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB und des Fehlens eines umfassenden Vermögensschutzes - den geschädigten Dritten nicht immer zureichend absichert. Billigt man dem Dritten eine vertragliche Anspruchsgrundlage zu, die ihm die Kompensation des in Ausführung des Vertragsverhältnisses bei ihm eingetretenen Schadens ermöglicht, ist damit aber zwangsläufig eine Ausweitung des Haftungsrisikos des Schuldners verbunden. Um diese Haftung für den Schuldner nicht unkalkulierbar auszudehnen, sind an die Einbeziehung von Dritten in den vertraglichen Schutz strenge Anforderungen zu stellen.
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