Wenn ein Verwalter zukünftige, noch nicht fällige Vergütungen eigenmächtig entnimmt, erfüllt er den Tatbestand der Untreue gemäß § 266 StGB. In einem solchen Fall hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 823 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Beklagte war langjährig für die Klägerin als Verwalterin tätig. Ferner verwaltete sie als Mietverwalterin mehrere Sondereigentumseinheiten. Gemäß Verwaltervertrag war die Beklagte zur Erstellung der Jahresabrechnung bis zum 30. Juni verpflichtet. Seit dem Jahr 2020 fanden bei der Beklagten Umstrukturierungsmaßnahmen statt, in deren Folge ein Großteil der Mitarbeiter das Unternehmen verließen. Frühere Mitarbeiter der aktuellen Verwaltung waren zuvor bei der Beklagten tätig. Das Büro der Verwaltung in dem Objekt war von Januar 2022 bis April 2022 nicht besetzt. Von Mai bis Anfang August 2022 war ein Mitarbeiter der Beklagten in dem Büro anwesend. Vom TÜV Rheinland durchgeführte Trinkwasseruntersuchungen vom 9. Dezember 2021 und 22. April 2022 ergaben Kontaminationen und Überschreitungen der Grenzwerte. Eine Information der Klägerin durch die Beklagte hierüber erfolgte nicht. In der Eigentümerversammlung vom 24. August 2022 berief die Klägerin der Beklagten zum 31. August 2022 aus wichtigem Grund ab und kündigte den Verwaltervertrag fristlos. Zuvor hatte sie die Beklagte mit Schreibe vom 25. April 2022 abgemahnt. Dies war nicht die erste Beschwerde. Auf der Tagesordnung der Versammlung standen weder die Jahresabrechnung 2021 noch die Verabschiedung des Wirtschaftsplans für das Jahr 2022, noch die Trinkwasserproblematik. Am 30. August 2022 entnahm die Beklagte von dem Konto der Gemeinschaft 26.354,45 €. Eine Rückzahlung lehnte die Beklagte ab. Aufgrund des Verwaltervertrags war die Beklagte berechtigt, ihre Grundvergütung jeweils zum ersten des Monats vom Konto der Gemeinschaft zu entnehmen. Die Beklagte erstellte die Jahresabrechnung für das Jahr 2021 am 11. November 2022. Verpflichtungen aus der Mietpoolverwaltung hat sie nicht erfüllt. Die Beklagte informierte den neuen Verwalter nicht über das Ergebnis des Berichts des TÜVs betreffend die Trinkwassergefährdung. Der neue Verwalter reagierte unverzüglich nach Kenntniserlangung und erwirkte einen Beschluss über die Beauftragung eines Sanitärfachunternehmens. Die Beklagte hat im Jahr 2022 mehrere Stellenanzeigen geschaltet. Die Beklagte erklärt gegenüber der Forderung der Klägerin die Aufrechnung mit dem ihrer Ansicht nach zustehenden Vergütungsanspruch und macht im Wege der Hilfswiderklage eine Forderung in Höhe von 26.354,45 € als Schadensersatz geltend. Dem hält die Klägerin eine Forderung in Höhe von 17.569,64 € wegen Minderung der Verwaltervergütung für den Zeitraum Januar bis April 2022 entgegen. Mit dieser Forderung erklärt sie die Hilfsaufrechnung gegenüber der Hilfswiderklage.
Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe nach einer internen Umstrukturierung faktisch keine Verwaltertätigkeit mehr ausgeführt. Auch um einen Wasserschaden im Nachbarhaus, das ebenfalls von der Beklagten verwaltet worden war, habe man sich nicht gekümmert. Die weitere Zusammenarbeit mit der Beklagten sei nicht zumutbar gewesen. Der im Verwaltungsbüro beschäftigte Mitarbeiter der Beklagten habe keine Ortskenntnis besessen, sei nicht eingearbeitet worden und habe daher nicht wirksam tätig werden können. Um die Endabnahme durchgeführter Arbeiten habe er sich nicht gekümmert. Das Vertrauensverhältnis zwischen Klägerin und Beklagter sei nachhaltig gestört gewesen. Den Sondereigentümern drohten wegen der nicht erstellten Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2022 Schäden, da sie Nachforderungen bei den Mietern nicht durchsetzen könnten. Sie ist der Ansicht, aufgrund der Nichtbesetzung des Verwaltungsbüros sei eine Minderung von 70 % der Verwaltervergütung gerechtfertigt. Die Beklagte habe aufgrund mangelnder Kommunikation keine vertrauensbildenden Maßnahmen ergriffen. Personalkosten betrügen mindestens 60 % der Verwaltervergütung. Die Beklagte müsse sich die ersparten Aufwendungen hinsichtlich der Anmietung des Objektbetreuungsbüros entgegenhalten lassen. Personalkosten seien angesichts der Personalnot der Beklagten nicht entstanden.
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