Wohnung nicht vertragsgemäß: Muss trotzdem Miete gezahlt werden?

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Entsprechend den gesetzlichen Regelungen wird der Vermieter, dem die Erfüllung seiner Vertragspflicht zur Gebrauchsüberlassung durch nachträgliche Leistungshindernisse unmöglich wird, von seiner Primärleistungspflicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB frei. Er verliert allerdings zugleich den Anspruch auf die Gegenleistung - die Miete.

Etwas anderes gilt jedoch nach § 326 Abs. 2 BGB, wenn der Mieter für den Umstand, aufgrund dessen der Vermieter nach § 275 Abs. 1 BGB nicht zu leisten braucht, allein oder weit überwiegend verantwortlich ist oder sich im Annahmeverzug befindet.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Mietzinszahlung für ein an sie zur Unterbringung von Asylbewerbern vermietetes Gewerbeobjekt und insbesondere darüber, welche Partei die für die entsprechende Herrichtung sowie Nutzung des Gebäudes erforderlichen Genehmigungen und Umbauten einzuholen hatte.

In dem eine monatliche Mietzinszahlung von 24.300 € netto vorsehenden, am 14.11.2015 geschlossenen Mietvertrag vereinbarten die Parteien u.a. Folgendes:

㤠1 Mietobjekt

1. Vermietet wird das Bestandsgebäude in …. Insgesamt werden 2.025 qm Bruttogeschossfläche zzgl. der im Lageplan gekennzeichneten Außenflächen nachfolgend Mietobjekt genannt, vermietet. …

3. Die gemäß Absatz 1 und 2 erfolge Beschreibung des Mietobjekts steht unter dem Vorbehalt möglicher Änderungen oder Auflagen in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorliegenden Baugenehmigung. Aus der Baugenehmigung folgende Änderungen sind dem Nutzer unverzüglich anzuzeigen. …

§ 7 Genehmigungen

1. Der Nutzer hat auf seine Kosten sämtliche mit der durch ihn vorgesehenen Nutzung zusammenhängenden Auflagen zu erfüllen und die notwendigen Genehmigungen zu besorgen. Die Gültigkeit dieses Mietvertrages ist unabhängig von einer etwa erforderlichen behördlichen Zulassung der durch den Nutzer vorgesehenen Nutzung. Werden hierfür notwendige Genehmigungen versagt oder Auflagen erteilt, begründet dies weder ein Kündigungs- noch ein Rücktrittsrecht. Solche Genehmigungen und Auflagen sind auch nicht Geschäftsgrundlage dieses Nutzungsvertrages.

2. Die Regelungen gemäß des vorstehenden Absatzes 1 gelten nicht für die grundsätzliche bauliche Eignung zum Vertragszweck gemäß § 2 Absatz 1 [d.i. die „Nutzung zur temporären Unterbringung für soziale Zwecke, insbesondere der vorübergehenden Unterbringung von 100 Asylsuchenden und Migranten oder Personen mit dringendem Wohnbedarf“.] Für diese steht der Überlasser ein.“

Als Übergabetermin war der 01.11.2015, spätestens der 01.02.2016, vorgesehen. Jedoch scheiterten in der Folgezeit mehrere Übergabetermine, weil die Beklagte den baulichen Zustand der Anlage, das Fehlen einer baurechtlichen Genehmigung zur Nutzungsänderung und eines Brandschutzkonzeptes rügte.

Am 25.01.2016 erklärte die Beklagte den Rücktritt vom Mietvertrag, wobei sie darauf hinwies, der Kläger habe es zu vertreten, dass sich die Übergabe über den 01.02.2016 hinaus verzögere, weil das Mietobjekt nicht die bauliche Eignung für den vereinbarten Nutzungszweck aufweise.

In der Folgezeit bot der Kläger der Beklagten mehrere Übergabetermine an, hinsichtlich derer die Beklagte um Verlegung bat; zu einer Übergabe der Mietsache kam es gleichwohl nicht, worauf der Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 18.02.2015 mitteilte, dass er die Übergabe als erfolgt betrachte und die Schlüssel zu dem Mietobjekt nunmehr zur Abholung bereitlägen.