Wenn der Mieter das Dachgeschoss ohne Baugenehmigung ausbaut, droht die fristlose Kündigung!

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der wechselseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

So liegt der Fall hier.

Die Beklagte hat jedenfalls durch ihr Verhalten im Laufe des hiesigen Verfahrens so erheblich gegen ihre mietvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Vermieterinteressen verstoßen, indem sie es verweigert, die von ihr herbeigeführte Bauordnungswidrigkeit der Nutzung des Dachgeschosses abzustellen.

Der Klägerin ist daher eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut hat und hierfür keine Baugenehmigung vorliegt. Die Genehmigungspflichtigkeit dieser Baumaßnahme ergibt sich ohne Weiteres bereits aus dem Umstand, dass der ehemalige Speicher erstmals durch die Beklagte zu Wohnzwecken ausgebaut wurde und die Räume daher seitdem zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.

Nutzungsänderungen sind grundsätzlich genehmigungspflichtig, vgl. inhaltlich unverändert jetzt § 60 BauO NRW 2018. Eine Genehmigungsfreiheit ist im vorliegenden Fall weder konkret vorgetragen noch ersichtlich.

Die Beklagte erklärte im Übrigen in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer, dass sich ihr Schlafzimmer im Dachgeschoss befinde, sie die maßgeblichen Räume also nach wie vor zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt nutzt.

Die (zumindest) formelle Bauordnungswidrigkeit der aktuellen Nutzung des Dachgeschosses ist der Beklagten spätestens seit April 2018 bekannt, nachdem die Klägerin und jetzige Vermieterin die Beklagte mit der Abmahnung vom 12.04.2018 (u.a.) wegen des Fehlens der Baugenehmigung abmahnte und hierzu im Laufe des hiesigen Verfahrens weiter ausführte.

Zwar erscheint zweifelhaft, ob für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB genügt, dass die Beklagte den Ausbau des Dachgeschosses seinerzeit ohne Baugenehmigung durchgeführt hat, da seit diesem Zeitpunkt 33 Jahre vergangen sind, in denen kein Rechtsvorgänger der Klägerin diesen Zustand je rügte, obwohl auch dort bekannt gewesen sein muss, dass die Beklagte keine Baugenehmigung eingeholt hat. Hierauf kommt es im Ergebnis indes nicht an.