Weichen die Wohnflächen der im
Mieterhöhungsverlangen angegebenen Vergleichswohnungen um mehr als 30% nach unten von der Wohnfläche des Mieters so, führt eine derartige Abweichung der Wohnungsgröße dazu, dass die genannten Wohnungen nicht als Vergleichswohnungen im Sinne von
§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB herangezogen werden können und das Mieterhöhungsverlangen bereits aus diesem Grunde formal unwirksam ist.
Dies insbesondere deshalb, weil die Mieten pro Quadratmeter regelmäßig umso höher sind, je kleiner die Wohnung ist und die Wohnungen folglich unterschiedlichen Wohnungsteilmärkten zuzuordnen sind.
Hierbei verkannte das Gericht nicht, dass die vom Vermieter zu benennenden Vergleichswohnungen nur ungefähr vergleichbar sein müssen, da die §§ 588 ff. BGB nicht einen einseitigen umfassenden Mieterschutz bezwecken, sondern auch den Anspruch des Vermieters auf regelmäßige Anpassung an die
ortsübliche Miete inkorporieren.
Ob die vom Vermieter benannten Wohnungen hierbei mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar sind, war vor diesem Hintergrund anhand einer Gesamtschau der gemäß
§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB genannten Wohnmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zu entscheiden.
Der mit der Vorschrift des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB verfolgte Zweck, nämlich den Mieter über die Ortsüblichkeit der Miete zu informieren, wurde vorliegend jedoch insbesondere deswegen nicht gewahrt, weil die Vergleichswohnungen eine solche erhebliche Abweichung in der Grundfläche aufwiesen, dass sie unterschiedlichen Wohnungsmärkten zuzuordnen waren.
