Mieterhöhung per Indexmiete: Überraschungsklausel unwirksam

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Eine Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete ist gemäß § 305c Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sie nach ihrem äußeren Erscheinungsbild so ungewöhnlich platziert ist, dass der Mieter mit ihr nicht zu rechnen braucht. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Klausel nicht unter der systematisch zu erwartenden Regelung zur Miethöhe erscheint, sondern unter einer irreführenden Überschrift wie „Sonstige Vereinbarungen“ versteckt wird.

Zudem verstößt eine solche Klausel gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn sie lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne den Regelungsgehalt und die praktischen Auswirkungen für den Mieter hinreichend zu erläutern. Eine bloße Paragrafenangabe ist insbesondere gegenüber Verbrauchern intransparent, wenn der Inhalt der Regelung für einen rechtlichen Laien ohne zusätzliche Erläuterung nicht verständlich ist.

Für die Wirksamkeit einer Indexmietvereinbarung kommt es nicht auf die Einhaltung der Wartefrist gemäß § 557b Abs. 2 BGB an, da diese lediglich die Zulässigkeit der Mieterhöhung, nicht jedoch die Wirksamkeit der Vereinbarung betrifft.

Hierzu führte das Gericht aus:

Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung ist die Mietanpassung mit Schreiben vom 16.5.2023 nicht wirksam. Die Regelung zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 16 Zif. 4.) 4.4. verstößt als AGB-Klausel gegen § 305c Abs. 1 BGB. Nach Abs. 1 werden überraschende Klauseln, d.h. solche, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil.