Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin von den Mietern die Räumung und Herausgabe der Wohnung weder aufgrund der fristlosen Kündigung noch aufgrund der hilfsweise erklärten fristgemäßen Kündigung verlangen.
Die fristlose Kündigung war bereits deshalb unwirksam, weil die Mieter den gesamten rückständigen Mietzins unstreitig innerhalb von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit gezahlt haben, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Die fristgemäße Kündigung war ebenfalls unwirksam, weil es an einem den Anforderungen der §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB genügenden Kündigungsgrund fehlte bzw. das Berufen auf die Kündigung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße.
Hierzu führte das Gericht aus:
Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt, auch wenn den Beklagten wegen des von Ihnen zu vertretenden Zahlungsverzugs eine schuldhafte Pflichtverletzung zu Last fällt. Ihre Pflichtverletzung ist jedoch nicht hinreichend erheblich, um eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin zu rechtfertigen.
Allerdings bestehen im Ausgangspunkt keine Zweifel, dass der Mieter, der mit der Zahlung der laufenden Miete in Verzug gerät, seine Kardinalpflichten verletzt.
Der Verzug mit laufenden Zahlungen, die sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erlaubt, zieht aber nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nach sich.
Die Pflichtverletzung des Mieters, der innerhalb der Schonfrist den gesamten rückständigen Mietzins begleicht, kann nämlich die Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen.
Dabei kann dahingestellt bleiben, ob dies im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung oder im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglicher eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann. Denn die Zahlung in der Schonfrist - im vorliegenden Fall direkt nach dem gerichtlichen Hinweis in der mündlichen Verhandlung - lässt die Pflichtverletzung der Beklagten nachträglich in einem milderen Licht erscheinen.
Die nachträgliche Zahlung steht damit dem Räumungsbegehren der Klägerin sowohl unter dem Gesichtspunkt der Wirksamkeit der Kündigung als auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegen.
Die fristlose Kündigung war bereits deshalb unwirksam, weil die Mieter den gesamten rückständigen Mietzins unstreitig innerhalb von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit gezahlt haben, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Die fristgemäße Kündigung war ebenfalls unwirksam, weil es an einem den Anforderungen der §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB genügenden Kündigungsgrund fehlte bzw. das Berufen auf die Kündigung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße.
Hierzu führte das Gericht aus:
Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt, auch wenn den Beklagten wegen des von Ihnen zu vertretenden Zahlungsverzugs eine schuldhafte Pflichtverletzung zu Last fällt. Ihre Pflichtverletzung ist jedoch nicht hinreichend erheblich, um eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin zu rechtfertigen.
Allerdings bestehen im Ausgangspunkt keine Zweifel, dass der Mieter, der mit der Zahlung der laufenden Miete in Verzug gerät, seine Kardinalpflichten verletzt.
Der Verzug mit laufenden Zahlungen, die sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erlaubt, zieht aber nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nach sich.
Die Pflichtverletzung des Mieters, der innerhalb der Schonfrist den gesamten rückständigen Mietzins begleicht, kann nämlich die Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen.
Dabei kann dahingestellt bleiben, ob dies im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung oder im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglicher eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann. Denn die Zahlung in der Schonfrist - im vorliegenden Fall direkt nach dem gerichtlichen Hinweis in der mündlichen Verhandlung - lässt die Pflichtverletzung der Beklagten nachträglich in einem milderen Licht erscheinen.
Die nachträgliche Zahlung steht damit dem Räumungsbegehren der Klägerin sowohl unter dem Gesichtspunkt der Wirksamkeit der Kündigung als auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegen.
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AG Berlin-Charlottenburg, 01.09.2020 - Az: 225 C 93/20
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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