Nach § 313 Abs. 1 BGB kann die Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.
Dies setzt weiter voraus, dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, einem Teil des Vertrages das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Einer Veränderung der Umstände steht es nach § 313 Abs. 2 BGB gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, sich als falsch herausstellen.
Die Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB wird gebildet durch die nicht zum Vertragsinhalt gewordenen, aber beim Vertragsschluss zugrunde gelegten, dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen des einen Vertragspartners oder durch entsprechende gemeinsame Vorstellungen, auf denen der Geschäftswille aufbaut.
Nicht ausreichend sind einseitige Erwartungen einer Partei, auch wenn sie diese der anderen Seite bei Vertragsschluss mitgeteilt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob das Verhalten des anderen Teils als bloße Kenntnisnahme oder Einverständnis zu werden ist.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, 16.02.2000 - Az:
XII ZR 279/97) ist für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen.
Eine solche vertragliche Risikoverteilung schließt grundsätzlich die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt hiernach grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache, wozu insbesondere bei der gewerblichen Miete auch das Risiko zählt, mit dem Mietobjekt Gewinne zu erzielen.
Im übrigen ist bei Fehlen weitergehender Anhaltspunkte nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, 03.03.2010 - Az:
XII ZR 131/08) davon auszugehen, dass es grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt, wenn er ein Geschäft wegen Leerstandes umliegender Geschäfte nicht gewinnbringend betreiben kann.
